Anforderungen aus Tz. 221 EBA/GL/2020/06 an den Überprüfungsprozess | Bisherige Umsetzung |
a) Art der Immobilie | Die bei der Überwachung durch das Marktschwankungskonzept erfassten Immobilien sind durch die DK definiert bzw. bankindividuell festgelegt. Durch das Marktschwankungskonzept der DK werden die Immobilienarten Wohnwirtschaftlich genutzte Objekte, Büro-, Handels-, Lager-/Logistikobjekte sowie Stadthotels erfasst[1]. |
b) Kreditqualität des durch Immobilien besicherten Darlehens | Dieses Element ist durch den Kreditbereich festzulegen. Wenn sich aus Risikogesichtspunkten besondere Wertüberprüfungs-Anlässe ergeben, ist dies in den Policies festzulegen. |
c) Grad der Fertigstellung der Immobilie | Bei Projektfinanzierungen schreibt bereits BTO 1.2 Tz. 7 MaRisk Bautenstandsberichte vor. Daraus abgeleitet ergeben sich bei negativen Wertveränderungen Wertüberprüfungsanlässe. |
d) Wert der Immobilie | Zunächst regelt Art. 208 Abs. 3 den Turnus der Überprüfung von Objekten. Die explizite Wertüberprüfung durch einen Sachverständigen wird jedoch erst ab einem Kreditbetrag größer 3 Mio. EUR verlangt. Das bedeutet, dass Objekte bis 3 Mio. EUR Kreditbetrag nicht unter diese Regelung fallen. Hier greift jedoch BTO 1.2.2 Tz. 3 MaRisk, wonach ab einer unter Risikogesichtspunkten festzulegenden Grenze die Sicherheiten (objektbezogen) zu überprüfen sind. |
e) Bewertungsannahmen | Geht man davon aus, dass alle Bewertungsparameter nachvollziehbar hergeleitet worden sind, ergibt sich aus der Qualität der Bewertungsannahmen kein Handlungsbedarf. Zwar könnte eine Überprüfung aus „vorläufigen Gutachten“ bei Projektfinanzierungen abgeleitet werden. Jedoch vertritt der Verfasser hier die Meinung, dass bei „vorläufigen“ Gutachten zunächst ein aufsichtsrechtlich definiertes endgültiges Gutachten zu erstellen ist und nicht eine Wertüberprüfung. Dieses endgültige Gutachten kann dann im Turnus für eine Wertüberprüfung zugrunde gelegt werden. |
f) Veränderungen der Marktbedingungen | Hier gilt das Marktschwankungskonzept oder die bankindividuelle Marktbeobachtung zunächst als ausreichend. |
Aus den Anforderungen an die Elemente, die zu berücksichtigen sind, ergeben sich zunächst keine neuen Anforderungen.
Bezogen auf die Häufigkeit der Überprüfung konkretisiert Tz. 222 die Anforderungen:
„Die Institute sollten eine angemessene Häufigkeit für die Überwachung des Werts der Sicherheit festlegen und dabei einerseits die Art und den Wert der Sicherheit zum Zeitpunkt der Kreditvergabe sowie andererseits in Bezug auf den Kreditvertrag Folgendes berücksichtigen:
a. Die Häufigkeit der Überwachung von Immobilien und im Bau befindlichen Bestandteilen, z. B. unfertigen Gebäuden, ist höher als bei ähnlichen fertigen Immobilien und Bestandteilen.
b. Die Häufigkeit der Überwachung von Immobilien und Bestandteilen mit einem hohen Buchwert oder einer hohen Beleihungsquote ist höher als bei ähnlichen Immobilien und Bestandteilen mit einem niedrigen Buchwert oder einer niedrigen Beleihungsquote.
c. Die Häufigkeit der Überwachung von Darlehen, die durch Immobilien oder Immobilienbestandteile von geringerer Kreditqualität besichert sind, ist höher als bei ähnlichen Darlehen, die durch Immobilien oder Immobilienbestandteile von höherer Kreditqualität besichert sind.“
Wie bereits aus Tz. 221 abgeleitet, erscheint eine gesonderte Überlegung zu individuell gestalteten Überprüfungszyklen in den Kreditinstituten entweder bereits umgesetzt oder durch die bestehenden aufsichtsrechtlichen Regelungen ausreichend ausgestaltet. Die turnusmäßige Überwachung und Überprüfung sind in BTO 1.2.2 Tz. 3 und in Art. 208 Abs. 3 geregelt. Die unterjährige anlassbezogene Wertüberprüfung durch negative Veränderungen des Objektes, des Marktes oder der Kreditadresse aus technischem, ökonomischem oder ökologischem Grund ist ebenfalls in BTO 1.2 Tz. 7, BTO 1.2.2 Tz. 4, BTO 1.2.5 Tz. 2, BTO 1.2.6 Tz. 1 MaRisk, Art. 208 Abs. 3 a) Satz 2 CRR und § 26 BelWertV ausreichend geregelt.
2. Inhaltliche Anforderungen
In den Formulierungen der Tz. 223 stellt man eine veränderte Anspruchslage an den Inhalt der Wertüberwachung als der der Wertüberprüfung vorgelagerten Stufe fest. Wertüberwachung wird nicht nur als Beobachtung der kurzfristigen oder mittelfristigen Marktveränderung verstanden. Die bisherige Marktbeobachtung bezieht sich auf einen Zeitraum von einem Jahr oder drei Jahren. In Tz. 223 heißt es nun:
„Die Institute sollen sicherstellen, dass alle Indizes und statistischen Modelle, die zur Überwachung des Wertes der Sicherheit verwendet werden, einen hinreichend hohen Detaillierungsgrad aufweisen und dass die Methodik für die Art des Vermögenswertes und des Kreditproduktes geeignet ist und auf einer ausreichend langen Zeitreihe beobachteter empirischer Nachweise früherer Transaktionen und Bewertungen der Sicherheiten oder ähnlicher Sicherheiten beruht.“
Es kann davon ausgegangen werden, dass das Marktschwankungskonzept der DK diese Anforderungen ausreichend abdeckt. Seit mehr als 20 Jahren wird diese Marktbeobachtung durchgeführt, zunächst insbesondere durch den VÖB in Zusammenarbeit mit dem DSGV und dem vdp als zwei unabhängige Säulen der Marktbeobachtung, dann, mit zunehmender Datendetailliertheit auf PLZ-Ebene insbesondere durch vdp Research. Die beobachteten Objektarten wurden bereits benannt:
Wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien, Büro-, Handels-, Lager-/Logistik-Immobilien und Stadthotels. Zusätzlich sind die Kreditinstitute seit 2009 durch die BaFin darauf hingewiesen, dass das Konzept der DK für die Überwachung des bankindividuellen Portfolios ggf. nicht ausreicht und die Kreditinstitute gehalten sind, eigene Überwachungskonzepte zu etablieren. Die Überwachung erfolgt auf Basis der Veränderungen der Marktpreise, wobei die Bewertungsparameter Miete und Liegenschaftszinssatz besonders beobachtet werden. Die Beobachtung der Veränderung erfolgt auf dem jährlichen und dreijährlichen Vergleich. Die Schwellenwerte für die Veränderung liegen bei gewerblichen Immobilien bei 10 % und bei wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien bei 20 %. Werden diese Schwellenwerte unterschritten, so erfolgt die Identifikation der Objekte des betroffenen Teilportfolios und eine dann (aus dem Monitoring heraus) anlassbezogenen Wertüberprüfung objektbezogen. Bei allen anderen, nicht durch die Marktüberwachung erfassten Objekte erfolgt eine Wertüberprüfung im vorgegebenen Turnus. Somit sollte bei diesem Vorgehen für die Überwachung der Immobilienwerte prozessual kein Handlungsbedarf bestehen.
Allerdings sind neue Anforderungen im zweiten Teil der Tz. 223 enthalten:
„...lange Zeitreihe empirischer Nachweise früherer Transaktionen und Bewertungen der Sicherheiten...“.
Wie lang sind lange Zeitreihen? Im Entwurf der BelWertV-Novelle wurde ein 10-Jahres-Zeitraum als angemessen benannt. Wird der Zeitraum eines Immobilienzyklus als langer Zeitraum angesehen – dann wird der gegenwärtige Betrachtungszeitraum sehr lang – oder sind es nur fünf Jahre? Hier sind die Kreditinstitute aus Sicht des Verfassers gut beraten, diese Transaktionszeitreihen über einen ausreichend langen Zeitraum vorzuhalten. Man wird sich hier nicht auf eine allgemein gültige Zahl festlegen müssen, aber intern definieren, für welchen Zeitraum das Institut und hier die Bewertungseinheit diese Zahlenreihen vorhält.
Basis für diese Analysen sind Transaktionsdaten und Werte aus Bewertungen. Die vdp-Transaktionsdatenbank verfügt sicher über ausreichende Transaktions-Nachweise der letzten Jahre, auch und vor allem gefragt bei gewerblichen Immobilien. Auch andere Datenanbieter stellen solche Daten zur Verfügung. Ziel der Immobilienmarkt-Datenbank des DSGV ist es ebenfalls, solche Daten bereitzustellen. Aber die langen Zeitreihen früherer Transaktionen stehen noch nicht jedem Kreditinstitut zur Verfügung. Auch Bewertungen können für die Zeitreihen herangezogen werden. Hier ist darauf zu achten, dass die Überwachung des Marktes durch eigene Bewertungen nicht dazu führt, dass der Markt verfälscht wird. Dies kann durch zu vorsichtige Bewertung von Marktwerten, aber auch durch die ungeprüfte Anwendung von teilautomatisiert gelieferten Bewertungsparametern oder durch eine nicht modellkonforme Marktwertermittlung passieren.
3. Neubewertung
Im Ergebnis der Wertüberprüfung kann eine Neubewertung der Sicherheit notwendig werden. Die Anforderungen an eine solche Neubewertung sind in CRR oder MaRisk nicht spezifiziert. Tz. 224 geht jedoch ausführlich auf die Anforderungen an eine Neubewertung ein. Die Erläuterungen sind in der Tabelle enthalten.
„Die Institute sollten über Strategien und Verfahren für die Neubewertung von Immobiliensicherheiten verfügen, | Auch hier wird klargestellt, dass die Neubewertung als Teilprozess der Immobilienbewertung sowohl in der Prozessbeschreibung für die Kreditbearbeitung (Auftraggeber und Adressat der Neubewertung) als auch für die Bewertung enthalten sein muss. Eine Trennung zwischen den Handlungen der Marktfolge und der Bewertung erfordert auch die Dokumentation in unterschiedlichen Prozessen. In den Policies sollten die Verfahren dokumentiert sein. |
in denen die Ansätze für die Neubewertung (z. B. Desktop-Bewertung, Drive-by-Bewertung, umfassende Ortsbesichtigung mit Innen- und Außen-Besichtigung der Immobilie, statistische Modelle) für verschiedene Arten von Immobiliensicherheiten spezifiziert sind und dabei sicherstellen, dass der Ansatz oder die Kombination von Ansätzen umsichtig und der Art und dem potentiellen Wert der Sicherheit sowie in Bezug auf die Kreditverträge angemessen ist. | Hier wird noch einmal darauf verwiesen, dass die nach Objektart und Kredithöhe bzw. der unter Risikogesichtspunkten bestimmten Grenze für die Wertüberprüfung eine unterschiedliche Ausprägung der Wertüberprüfung nach sich zieht. Bei einer negativen Marktveränderung kann nun auch die Neubewertung unterschiedlich ausgeprägt sein. Objekte innerhalb der Kleindarlehensgrenze: Eine Neubewertung erfolgt hier in der Regel anlassbezogen. Dabei sind Desktop-Bewertungen im Sinne eines pauschalen Abschlages für das Teilportfolio möglich, werden bisher jedoch mangels Notwendigkeit nicht praktiziert. Ebenso sind „Index-Bewertungen[2]“ möglich. Für Objekte unterhalb der unter Risikogesichtspunkten festgelegten Grenze, jedoch oberhalb der Kleindarlehnsgrenze, muss das Kreditinstitut ebenfalls Regelungen für die Neubewertung treffen. Häufig werden diese Bewertungen anhand eines Vergleichs der ursprünglichen mit den aktuellen Bewertungsparametern durch eine sach- und fachkundige Person ausgeführt. Häufig sind dies ebenfalls Desktop-Bewertungen ohne Besichtigung. Inwieweit dies der Datenkonsistenz und einer belastbaren Datenverlaufsqualität dient, ist durch die Institute einzuschätzen. Neubewertung aller Objekte oberhalb der Risikogrenze, einschl. der Anwendung des Art. 208 Abs. 3 CRR Der Verfasser plädiert hier aus Effizienzgründen und aus Gründen der Datenqualität und Datenkonsistenz für eine Neubewertung durch die Bewertungseinheit. Diese Neubewertung sollte in Form eines Gutachtens erfolgen[3]. Dies hat neben der aufsichtsrechtlichen Sicherheit über einen nachweislichen Prozess durch Sachverständige auch praktische Gründe: In dem Gutachten sind alle Daten vorhanden, die für den Nachvollzug der Bewertung notwendig sind, es erfolgt kein Verweis auf Vorgutachten, die dann für die Kreditentscheidung mit herangezogen werden müssen, der prozessuale Aufwand der Erstellung eines Gutachtens ist gering, da die bisherigen Daten in der Regel bis auf die Marktparameter übernommen werden können. Jede Neubewertung ist eine objektbezogene Bewertung. Bei jeder Neubewertung sollte eine Innen- und Außenbesichtigung erfolgen. |
Darüber hinaus sollten die Institute spezifische Kriterien festlegen (z. B. Änderung der Bewertungsannahmen) und angeben, wann die Überwachung zu einer Neubewertung führt oder welche Sicherheiten einer Neubewertung bedürfen. | Im Text der Tz. 224 wird, wie auch schon an anderer Stelle, direkt von der Überwachung zur Neubewertung gesprungen. Der Zwischenschritt Wertüberprüfung darf jedoch nicht vergessen werden. Folglich führt die Marktbeobachtung (auf Marktebene) erst zu einer Wertüberprüfung (auf Objektebene) und erst wenn auf Objektebene eine Wertschwankung, die die Schwellenwerte überschreitet, festgestellt wird, wird dieses Objekt neu bewertet. Die Neubewertung wird bei turnusmäßigen Wertüberprüfungen an die Schwellenwerte der Wertüberprüfung gebunden. Bei anlassbezogenen Wertüberprüfungen erfolgt in der Regel eine Neubewertung ohne Beachtung der Schwellenwerte. Bekannt ist auch folgende Vorgehensweise: Bei Neubewertungen wird ein aktueller Marktwert ermittelt und der Beleihungswert wird erst neu ermittelt, wenn der aktuelle Marktwert unter den ursprünglichen Beleihungswert sinkt. Zu beachten ist die Vorgabe des § 26 BelWertV, dass bei einer die Sicherheit der Beleihung gefährdenden regionalen Marktsituation „die Grundlagen der Beleihungswertermittlung zu überprüfen sind“. Dies würde der Fall sein, wenn der Marktwert unter den Beleihungswert sinkt. Dann sind Marktwert und Beleihungswert auch nach BelWertV neu zu ermitteln. Dieser Neubewertungsprozess sollte relativ detailliert in den Policies beschrieben werden, um ein einheitliches Vorgehen bei diesem aufsichtsrechtlich bedeutsamen Thema im Kreditinstitut zu gewährleisten. |
Tz. 225 geht auf die Umsetzung des Art. 208 Abs. 3 b) CRR ein. Hierbei handelt es sich um die Festlegung, dass eine Neubewertung durch Sachverständige zu erfolgen hat.
„Wenn die Bedingungen für eine Überprüfung gemäß Art. 208 Abs. 3 Buchstabe b der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 erfüllt sind, sollten die Institute den Wert der Immobiliensicherheit durch einen Sachverständigen überprüfen lassen, der ggf. durch geeignete fortgeschrittene statistische Modelle unterstützt wird, welche die in Abschnitt 7.4 genannten Bedingungen erfüllen und den individuellen Merkmalen der Immobilie und des geografischen Gebiets Rechnung tragen. Institute sollten diese Modelle nicht als alleinige Grundlage der Neubewertung verwenden.“
Tz. 225 bekräftigt die Wertüberprüfung nach Art. 208 Abs. 3 b) durch einen Sachverständigen und gibt gleichzeitig die Instrumente für eine zumindest teilweise Datenbank-gestützte Neubewertung frei. Neubewertungen können damit auf der Basis fortgeschrittener statistischer Modelle nach Kap. 7.4 der EBA-Leitlinie unterstützend eingesetzt werden, sollen jedoch nicht die einzige Grundlage für die Neubewertung sein. Vielmehr greifen hier die bereits in Tz. 206 bei der Erstbewertung genannten Anforderungen an die Bewertungshoheit der bewertenden Person.
Welches Bewertungsprodukt die Aufsicht akzeptiert – Neubewertung als reine Wertfortschreibung ohne Erläuterung der Bewertungsparameter oder Erstellung eines fortgeschriebenen Gutachtens einschließlich Besichtigung – bleibt abzuwarten. Die Kreditinstitute sollten diesen Bewertungsprozess, auch im Zusammenhang mit Tz. 224, eindeutig dokumentieren.
Die Frage, wer eine Wertüberprüfung und Neubewertung durchführt, wenn die Bedingungen nach Art. 208 Abs. 3 b) nicht zutreffen, wird in Tz. 226 thematisiert:
„Wenn die Bedingungen für eine Überprüfung gemäß Art. 208 Abs. 3 b) der CRR[4] nicht erfüllt sind, können die Institute die Bewertung der Immobiliensicherheit entweder durch einen Sachverständigen überprüfen lassen oder mithilfe geeigneter statistischer Modelle, welche die in Abschnitt 7.4 genannten Bedingungen erfüllen und den individuellen Merkmalen der Immobilie und des geographischen Gebietes Rechnung tragen, eine Neubewertung vornehmen.“
Auch wenn also die Wertermittlung nicht alle drei Jahre zwingend durch einen Sachverständigen überprüft werden muss, kann trotzdem die notwendige Wertüberprüfung und ggf. notwendige Neubewertung durch einen Sachverständigen ausgeführt werden, auch mithilfe statistischer Modelle nach Kap. 7.4. Hier treffen die Anforderungen aus BTO 1.2 Tz. 7, BTO 1.2.2 Tz. 4, BTO 1.2.5 Tz. 2, BTO 1.2.6 Tz. 1 MaRisk an eine Neubewertung auf die Anregung, für diese Neubewertungen ausschließlich die bewertenden Personen der Bewertungseinheit hinzuzuziehen.
Aus Sicht des Verfassers verdichtet sich damit die aufsichtsrechtliche Tendenz, den gesamten Bewertungsprozess, also von der Erstbewertung bis zur Kreditabwicklung, in einer Bewertungseinheit zu platzieren und somit die Konsistenz der Bewertungsdaten, die Datensammlung zu Bewertungsdaten und die bewertungsrelevante Sach- und Fachkunde bei den unabhängigen bewertenden Personen zu konzentrieren.
II. Anforderungen an die bewertende Person
1. Qualifikation
Im Kap. 7.3 der Leitlinie werden die Anforderungen an Sachverständige gesondert behandelt. Folgende Anforderungen werden an Sachverständige gestellt[5]:
Anforderungen aus Tz. 231 EBA/GL/2020/06 – Sicherstellung, dass der Sachverständige | Kommentar |
a) „fachlich kompetent ist und alle nationalen und internationalen Anforderungen und anerkannten Berufsstandards erfüllt, die für die Sachverständigen oder die Ausführung einer bestimmten Bewertungsaufgabe gelten; | Die fachliche Bewertungskompetenz richtet sich zunächst auf die Bewertungsstandards, nach denen der Marktwert und der Beleihungswert ermittelt werden. Zu unterscheiden ist zwischen Bewertungen von im Inland und im Ausland belegenen Objekten. Eine Bewertung der im Inland belegenen Objekten nach nationalen Standards wird der Hauptgegenstand der überwiegenden Anzahl der Kreditinstitute sein. Folglich ist die Kenntnis der nationalen Standards (für Bewertungen im Ausland der internationalen Standards) für Marktwert und Beleihungswert nachzuweisen. Die Kenntnis der Standards bezieht sich nicht nur auf die Kenntnis der BelWertV oder ggf. noch angewandter Wertermittlungsrichtlinien von Verbänden, sondern ebenfalls auf die Standards der Marktwertermittlung. Gerade, da sich gegenwärtig eine Verschiebung der Bedeutung des Beleihungswertes zugunsten des Marktwertes beobachten lässt, erscheint die Kenntnis der Modelle der Ermittlung des Marktwertes nach § 194 BauGB[6] notwendig. Bei zertifizierten (oder gleichwertig qualifizierten) Personen[7] wird die Qualifikation vermutet. Bei allen bewertenden Personen muss sich das Kreditinstitut von der fachlichen Kompetenz überzeugen. Dies erfolgt durch den Nachweis der laufenden Weiterbildung, durch internes Coaching und interne Weiterbildung, durch Arbeitsproben und die laufende Qualitätskontrolle der Bewertungsprodukte. |
b) über entsprechende technische Fertigkeiten und Erfahrung verfügt, um eine solche Aufgabe auszuführen; | Hierbei handelt es sich um die Kenntnis der Methoden und der Systematik der Ermittlung der Werte und um die Fähigkeit der Ableitung der für die Wertermittlung notwendigen Daten. Die Sicherstellung dieser Anforderung muss das Kreditinstitut durch eine eingeführte Qualitätssicherung umsetzen. |
c) über das erforderliche Wissen in Bezug auf den Bewertungsgegenstand, den Immobilienmarkt und den Zweck der Bewertung verfügt; | Es gibt nur wenige Personen mit einer so umfassenden Expertise, dass alle Objektarten in allen Regionen bewertet werden können. Daher ist einerseits die Abstufung der Qualifikation im Bereich der wohnwirtschaftlichen Objekte nach § 24 BelWertV (wertermittelnde Person nach § 24 BelWertV) und andererseits der nach § 5 BelWertV zu bewertenden Objekte (begutachtende Person) sinnvoll, andererseits aber auch eine Spezialisierung nach Objektarten und/oder Regionen. Nur so können spezielle Immobilienarten (z. B. Einkaufszentren, Freizeitimmobilien, Krankenhäuser) sicher bewertet werden. |
d) von der Kreditvergabe-entscheidung unabhängig ist.“ | Hier sind die Regelungen der BTO 1.2 Tz. 3 und Tz. 4 zu beachten. Die Unabhängigkeit von der Kreditvergabe wird auch in Art. 208 Abs. 3 CRR und in § 7 BelWertV gefordert. |
Die Qualifikationsanforderungen an die bewertende Person aus CRR wurden bereits im RS vdp 115 aus 10/2014 veröffentlicht. Danach hatte die EZB nach einer Anfrage auf Art. 208 Abs. 3 b verwiesen, wonach die bewertende Person über die für die Bewertung notwendige Qualifikation, Fähigkeit und Erfahrung verfügen muss, um die Immobilienbewertung durchzuführen. Die Qualifikationsanforderungen gehen bei Anwendung der BelWertV durch die Kreditinstitute weiter und werden dort (§ 6) beschrieben.
Weiterführende Anforderungen an die Qualifizierung der bewertenden Person werden nicht formuliert. Allerdings wird, wie bereits in BTO 1.2.3 und 1.2.4 MaRisk gefordert, externen bewertenden Personen eine besondere Aufmerksamkeit zuteil. Zum einen „... sollen die Kreditinstitute eine Liste der zugelassenen externen Sachverständigen führen. Diese Liste sollte Sachverständige umfassen, die über einschlägige Fachkenntnisse in relevanten Segmenten des Immobiliensektors verfügen.“ Mit Anwendung der BelWertV und der Umsetzung der Leitlinien für notleidende Risikopositionen sowie der Umsetzung der MaRisk-2021-Vorgaben zur Auswahl und Beurteilung externer Sachverständiger dürfte diese Anforderung aus diesen Leitlinien zur Kreditvergabe und Überwachung bereits erfüllt sein.
2. Compliance-Anforderungen
Compliance-Anforderungen rücken auch im Zusammenhang mit Bewertungen und bewertenden Personen mehr ins Blickfeld der Aufsicht. So geht es um:
- die Entkopplung von Werthöhe und Honorar (Tz. 232),
- die objektive Bewertung durch Backtesting (Tz. 233),
- die persönliche wirtschaftliche Unabhängigkeit der bewertenden Person (Tz. 234),
- die angemessene Rotation der bewertenden Person in Bezug auf die Wertermittlung (Tz. 235).
Tz. 232: „Die Institute sollen sicherstellen, dass das Honorar oder Gehalt des Sachverständigen und das Ergebnis der Bewertung nicht in einer Weise verknüpft sind, die zu einem Interessenkonflikt führt.“
Die Entkopplung des Honorars von einem Wertbezug ist ein Anliegen der Aufsicht, welches dem zumindest deutschen Vorgehen bei der Honorierung von Marktwert-Gutachten entgegenläuft. Die bisherige Praxis kennt die Kopplung der Honorarhöhe an den Marktwert, nicht zuletzt, weil mit steigenden Werten auch der Gewährleistungsanspruch und damit das abzusichernde Versicherungsrisiko steigt. Die Vergütungstabelle hatte es sogar bis in die HOAI geschafft und war somit transparent anwendbar. Inzwischen sind Bewertungshonorare frei verhandelbar, es gibt einzelne Orientierungstabellen und die Kreditinstitute wenden mehr oder weniger taugliche Honorartabellen an. Nun soll durch diese Vergütung verhindert werden, dass aus Eigeninteresse hohe Marktwerte ermittelt werden, die zu einem höheren Honorar führen. Abgesehen davon, dass hier die Aufsicht an den Ethikgrundsätzen der bewertenden Personen kratzen, kann aus Sicht des Verfassers auch weiterhin das Honorar an das Bewertungsergebnis geknüpft werden. Allerdings sind dabei weitere Kennzahlen (Elemente) einzubeziehen, die die Vergütung beeinflussen: die Objektart, die Komplexität des Objektes, der Aufwand der Bewertung und eine entsprechend große Spannweite der Honorarspannen. Damit wird die Matrix mehrdimensional, aber es wird auch verhindert, dass nur der Marktwert ein Kriterium für die Vergütung darstellt.
Um Diskussionen zu begegnen, kann das Kreditinstitut auch die Vergütung nach Aufwand umstellen. Bei interner Bewertung und bei der Zusammenarbeit mit externen Gutachtern ist das Gewährleistungsrisiko zumindest geringer als bei privatwirtschaftlicher Beauftragung, da sich das Kreditinstitut die Bewertung durch eine definierte Qualitätskontrolle „zu eigen macht“. Insofern kann der Aufwand als Maßstab für die Vergütung gelten. Beispielsweise ist der unterschiedliche Bewertungsaufwand bei einem Bürogebäude mit einem Mieter mit 1.000 oder mit 10.000 m2 Nutzungsfläche relativ gering, der Marktwert-Unterschied gleichwohl hoch. Gleicher Aufwand würde unterschiedliche Honorare nach sich ziehen. Andererseits ist der Aufwand der Bewertung eines Mehrfamilienhauses mit komplizierter Grundrissstruktur, unterschiedlichen Sanierungszuständen, unterschiedlichen Wohnungsgrößen und Belastungen in Abt. II höher als die Bewertung der Büroimmobilie mit einem Nutzer, aber 10.000 m2. Trotzdem ist das Honorar bei der Büroimmobilie höher als bei dem MFH. In der Konsequenz bedeutet eine Vergütung nach Aufwand allerdings höheren Abrechnungsaufwand, eine Umkehrung der Kosten – kleine komplizierte Objekte sind teurer als große einfache Objekte – und damit wird das kleinteilige Immobilien-Finanzierungsgeschäft noch unattraktiver.
Wie bereits beschrieben erhöht sich auch die Anforderung an die Qualität der Gutachten. Tz. 233 fordert, „... die Leistung des Sachverständigen und insbesondere die Genauigkeit der vorgenommenen Bewertungen z. B. durch Rückvergleiche in Hinblick auf den Wert der Sicherheiten anhand fortgeschrittener statistischer Modelle zu beurteilen ...“.
Die Bedeutung der Genauigkeit der Bewertungen wird hier durch Backtesting, also durch Rückvergleich, nachdem die Bewertung abgeschlossen und im Vier-Augen-Prinzip bereits qualitätsgesichert wurde, geprüft. Diese Formulierung war bereits in der EBA-Leitlinie für notleidende Risikopositionen zu finden und wurde jetzt in diese Leitlinie übernommen. Die Umsetzung durch Anwendung der statistischen Modelle funktioniert nur, wenn die entsprechenden Daten auch verfügbar sind. Ansonsten wären diese Daten als Marktnachschau anderweitig im Kreditinstitut bereitzustellen. Hintergrund scheint hier die Sorge der Aufsicht zu sein, dass das Marktgeschehen im Rückblick zu hoch bewertet worden ist. Gerade in Hinblick auf die Einschätzung, dass Immobilien in bestimmten Regionen überbewertet seien, könnte sich im Verwertungsfall der Marktwert als Grundlage für die Bestimmung des Verwertungserlöses als nicht tragfähig erweisen. Darüber hinaus ist unter Compliance-Aspekt zu prüfen, wie genau die Bewertungen sind und ob aufgrund des Honorars hier Wertübertreibungen stattgefunden haben.
Weiter heißt es in Tz. 233: „... Im Rahmen solcher Beurteilungen sollten die Institute auch prüfen, ob bestimmte Sachverständige besonders viele Bewertungen durchgeführt und welche Honorare sie erhalten haben.“
Solche Auswertungen werden üblicherweise für externe Beauftragungen durch die Einkaufsabteilungen der Kreditinstitute, die auch die Rahmenverträge mit externen Gutachterfirmen abschließen, durchgeführt. Die Auswertungen werden den Bewertungseinheiten zur Verfügung gestellt. Eine solche Kontrollteilung ist schon deshalb nützlich, da durch eine dritte Stelle eine Überprüfung der Vorteilsgabe oder Vorteilsnahme stattfindet und so die Bewertungseinheit in ihrem Beauftragungshandeln überprüft wird. Darüber hinaus sind solche Sachverhalte auch regelmäßig Gegenstand von Prüfungen.
Bei kleineren Kreditinstituten, die mit wenigen externen Büros arbeiten, kann die Konzentration aus dem Kontext begründet werden.
Eine Auswertung der internen Bewertungsleistung von bewertenden Personen kann als Managementaufgabe nur in enger Abstimmung mit dem jeweiligen Personal- oder Betriebsrat erfolgen, da es hier um die Auswertung von Arbeitsleistungen über einen längeren Zeitraum (nicht um die aktuell zu steuernde Arbeitsbelastung) geht und dabei personenbezogene Daten ausgewertet werden müssten.
Die persönliche Unabhängigkeit der bewertenden Person bezieht sich sowohl auf die wirtschaftliche Unabhängigkeit vom Kreditnehmer als auch auf die persönliche Beziehung zum Kreditnehmer. Tz. 234 stellt hier klar: Die Institute sollen Interessenkonflikten von Sachverständigen, die die tatsächliche Bewertung vornehmen, durch geeignete Maßnahmen entgegnen. Dazu müssen die Sachverständigen und ihre Angehörigen ersten Grades insgesamt folgende Bedingungen erfüllen:
a) Sie sind nicht am Darlehnsantrag, der Bewertung, Kreditvergabeentscheidung oder Verwaltung beteiligt.
b) Sie werden durch die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers weder gelenkt noch beeinflusst.
c) Sie befinden sich nicht in einem tatsächlichen oder potentiellen Interessenkonflikt in Bezug auf die betreffende Immobilie, das Bewertungsverfahren und das Ergebnis der Bewertung.
d) Sie haben keinen direkten oder indirekten Eigentumsanteil an der Immobilie.
e) Sie sind weder mit dem Käufer noch mit dem Verkäufer der Immobilie verbunden.
Damit geht die Formulierung über die Formulierung nach BTO 1.2 Tz. 3 und 4 sowie nach § 7 BelWertV hinaus. Einerseits ist die Einbeziehung der Verwandten ersten Grades in die persönliche Unabhängigkeit jetzt auf alle Kreditprozesse ausgeweitet (bisher nur bei notleidenden Risikopositionen) und die Kriterien sind erweitert.
Der Nachweis bezieht sich zunächst auf externe Beauftragungen, wo in Tz. 234 auf die Aufnahme dieser Anforderungen in den Rahmenverträgen verwiesen wird. Allerdings betrifft dies interne bewertende Personen und deren Angehörige ersten Grades ebenso. Daher könnte folgender Weg gegangen werden:
- Interne bewertende Personen:
Aufnahme dieser Anforderungen in die allgemeinen Compliance-Policies, über die jährlich belehrt wird und die nachweislich durch jeden Bankmitarbeiter, auch im Namen der Angehörigen ersten Grades, bestätigt werden. Diese Nachweise können jederzeit vorgelegt werden. In der Belehrung ist das Verhalten im Konfliktfall aufzunehmen.
- Externe bewertende Personen:
Aufnahme der Anforderungen in Rahmenverträge. Da es sich um eine Erklärung im konkreten Bewertungsfall handelt, sollte darüber hinaus in jeder Bewertung an geeigneter Stelle diese Erklärung (durch Einfügen eines Textbausteines) abgegeben werden. Darüber hinaus ist über das Verhalten im Falle des Interessenkonfliktes zu belehren.
Im Falle von Konsortialgeschäft enthält die Bewertung ebenfalls die Erklärung wie bei externen Bewertungen.
Unklar erscheint die Formulierung, dass die bewertende Person (nicht nur die Verwandten ersten Grades) nicht an der Bewertung beteiligt ist. Diese Einschränkung sollte sich nur auf die Verwandten ersten Grades beziehen.
Der Interessenkonflikt kann sich nur auf die Zeit vor und dann bis zum Abschluss der Bewertung beziehen. Ein nachträglich eintretender Interessenkonflikt ist unerheblich, es sei denn, es kommt zu einer weiteren Befassung mit der Immobilien (Wertüberprüfung oder Neubewertung).
Einem Interessenkonflikt vorzubeugen, dienen auch die Anforderungen aus Tz. 235:
„Die Institute sollten eine angemessene Rotation der Sachverständigen gewährleisten und festlegen, wie viele aufeinander folgende Einzelbewertungen derselben Immobilie von demselben Sachverständigen vorgenommen werden dürfen. Jede weitere, über diese Zahl hinausgehende Neubewertung sollte zu einem Wechsel des Sachverständigen führen, d. h., es sollte entweder ein anderer interner oder ein anderer externer Sachverständiger bestellt werden.“
Dieser Rotationsgedanke ist bereits aus dem KAG bekannt, wo die Fondsbewertung ebenfalls durch wechselnde bewertende Personen durchzuführen ist. Ebenfalls ist diese Regelung inzwischen in BTO 1.2 Tz. 3 festgeschrieben. Die Erläuterungen zu MaRisk geben hier eine Orientierung in der Anzahl der aufeinander folgenden Bewertungen: nach zwei Bewertungen durch dieselbe Person sollte gewechselt werden. Somit wird nun konsequent auch in dieser Leitlinie das Wechselprinzip gefordert.
Bei externen Gutachter-Büros ist bei „Ein-Personen-Büros“ zu wechseln, bei größeren Büros sollte der Wechsel der bewertenden Person innerhalb des Büros möglich sein.
In Tz. 235 wird von einem Wechsel bei Neubewertungen gesprochen. Wenn Wertüberprüfungen durch die Bewertungseinheit durchgeführt werden, sollte auch hier diese Rotation greifen. Im Übrigen bietet sich die Kontrolle der Gewährleistung der Rotation als ein Prüfungsaspekt an. Daher sollte bereits im Auftragsmanagement der Bewertungseinheit der Wechsel der bewertenden Person nach zweimaliger Bewertung programmiert sein.
III. Hinweis auf weiteres gutachterliches Handeln aus der EBA-Leitlinie
Es gibt an verschiedenen Stellen der EBA-Leitlinie einen Bezug zur Immobilienbewertung, ohne dies explizit zu erwähnen. Es betrifft die:
- Tz. 56-58 (Risikovorsorge und ESG-Risiken – Zuarbeit der Bewertungseinheit notwendig),
- Tz. 60-62 (Zuarbeit zur Dateninfrastruktur aus dem Bewertungstool heraus, die andere Systeme der Bank nicht bereitstellen können).
- Tz. 113 (Sensitivitätsanalysen, die auch in den Bewertungsprodukten enthalten sein sollten).
- Tz. 169-172 (Beurteilung der Immobilie unter Projektfinanzierungsgesichtspunkten).
Zu diesen Anforderungen wird im Rahmen dieser Ausarbeitung nicht Stellung genommen.
PRAXISTIPPS
- Klarheit schaffen über und klare Darstellung des Prozesses und der Bewertungsprodukte für Wertüberwachung, Wertüberprüfung und Neubewertung.
- Vorhalten von historischen Datenreihen für Bewertungsparameter.
- Einführung einer Qualitätssicherung von Gutachten durch Backtesting.
- Erarbeitung einer Objektartenliste mit Aussagen zu Überwachung, Wertüberprüfungsturnus, Verantwortung für die Wertüberprüfung.
- Konsequente Umsetzung der Compliance-Anforderungen – Umstellung des Vergütungssystems bei externen Beauftragungen, Unabhängigkeitserklärung der bewertenden Person und der Verwandten ersten Grades einführen, Rotation der bewertenden Person sichern.
[1] Siehe hierzu auch BTO 1.2.2 Tz. 3 MaRisk.
[2] Vgl. EBA Leitlinien für notleidende Risikopositionen, Kap. 7.
[3] Dies ist die Meinung des Verfassers. Die BaFin hatte sich 2008 (BA 27-FR 2402 – 2008/0001) jedoch im Zusammenhang mit der Interpretation des § 20 a Abs. 6 KWG alt dahingehend geäußert, dass für eine Neubewertung nicht zwingend ein Gutachten zu erstellen ist. Vielmehr sei der Wert der Immobilie neu zu ermitteln. – Da sich mit Einführung der CRR 2014 der Wortlaut des Art. 208 Abs. 3 gegenüber des ehemaligen § 20 a Abs. 6 KWG alt dahingehend geändert hat, dass nicht mehr die „Grundlagen der Beleihungswertermittlung“ überprüft werden, sondern die Wertüberprüfung den Vergleich mit allgemeinen Marktpreisen beinhaltet, sind die Anforderungen an die Wertüberprüfung und die Neubewertung gestiegen.
[4] Quelle abgekürzt zitiert.
[5] Die Leitlinie unterscheidet nicht zwischen bewertenden Personen nach § 5 und § 24 BelWertV.
[6] Die teilweise geführte Diskussion, dass für kreditwirtschaftliche Zwecke der Marktwert in der Definition des § 16 Abs. 2 PfandBG ermittelt wird, löst nicht das Problem der Nicht-Anwendung der ImmoWertV, da die hier aufgeführten Methoden der Marktwertermittlung in Deutschland dem allgemeinen Stand der Technik entsprechen.
[7] § 6 BelWertV: bei nach DIN EN 1704 zertifizierten oder bestellten Personen wird diese Qualifikation vermutet.