Tilman Hölldampf, Rechtsanwalt, Thümmel, Schütze & Partner
Immer wieder kommt es bei vorzeitig, während noch laufender Zinsbindung zurückgeführten Immobiliardarlehen zum Streit über die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Vorfälligkeitsentschädigung kompensiert den Zinsschaden der Bank, welchen diese dadurch erleidet, dass der Darlehensnehmer vorzeitig aus einer mit der Bank vereinbarten Festzinsbindungsfrist aussteigen will. Die Berechnung dieses Zinsschadens erfolgt anhand der durch den Bundesgerichtshof vorgegebenen Berechnungsmethoden (BGH, Urt. v. 01.07.1997, Az. XI ZR 267/96, NJW 1997 S. 2.875, S. 2.877 f.).
SEMINARTIPPS
19. Heidelberger Bankrechts-Tage, 21.–22.10.2019, Heidelberg.
Aktuelle Rechtsfragen rund um die Baufinanzierung, 11.11.2019, Würzburg.
Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt derzeit häufig relativ hoch aus, was darin begründet ist, dass das Zinsniveau für Immobilienfinanzierungen in den vergangenen Jahren ganz erheblich gesunken ist und derzeit auf Niedrigzinsniveau verharrt. Dementsprechend ist auch der Zinsschaden der Bank bei vorzeitiger Rückführung eines Darlehens sehr hoch, wenn der vereinbarte Vertragszins deutlich über dem Zinsniveau zum Zeitpunkt der Rückführung des Darlehens liegt.
Gleichwohl versuchen Darlehensnehmer, unterstützt durch entsprechende Werbung von Verbraucheranwälten, immer wieder, sich der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu entziehen. Während in den vergangenen Jahren dazu häufig der „Widerrufsjoker“ bemüht wurde, macht derzeit ein Phänomen die Runde, das unter dem Namen „Vorfälligkeitsjoker“ bekannt ist.
Betroffen sind davon Immobiliar-Verbraucherdarlehen, die seit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zum 21.03.2016 abgeschlossen wurden. Seit diesem Zeitpunkt steht dem (Verbraucher-)Darlehensnehmer gem. § 500 Abs. 2 BGB auch bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen das Recht zu, das Darlehen ganz oder teilweise vorzeitig zurückzuführen. Während der laufenden Sollzinsbindung gilt dies dann, wenn der Darlehensnehmer an der vorzeitigen Rückführung ein „berechtigtes Interesse“ hat, was insbesondere die Fälle der Veräußerung der finanzierten Immobilie betrifft. Die Bank hat in diesem Fall gem. § 502 Abs. 1 BGB Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, der jedoch ausgeschlossen ist, wenn im Vertrag Angaben über die Laufzeit des Vertrags (Art. 247 § 3 Abs. 1 Nr. 6 EGBGB), das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (Art. 247 § 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 EGBGB) oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB) unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
BUCHTIPP
Nobbe (Hrsg.), Kommentar zum Kreditrecht, 3. Aufl. 2018.
Diesen Ausschluss des Anspruchs auf Vorfälligkeitsentschädigung versuchen sich nunmehr Darlehensnehmer zu Nutze zu machen, indem sie behaupten, die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht (vgl. zum „Kündigungsjoker“: Hölldampf, BTS Bankrecht 2019 S. 39) bzw. zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung seien falsch und/oder unvollständig. Im Hinblick auf die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wird dabei häufig der Vorwurf erhoben, dass für den Darlehensnehmer aus den erteilten Hinweisen nicht ersichtlich sei, wie die Vorfälligkeitsentschädigung genau berechnet werde und wie hoch diese ausfalle. Dabei wird jedoch verkannt, dass das Gesetz derartige Detailangaben gar nicht fordert, was in Anbetracht dessen, dass es sich bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung um einen komplexen finanzmathematischen Vorgang handelt, auch nicht sinnvoll wäre. Nach der Gesetzesbegründung zu Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB (BT-Drucks. 18/5922, S. 116) bedarf es nur des Hinweises darauf, dass der Darlehensgeber im Falle der vorzeitigen Rückführung des Darlehens während laufender Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung erhält und anhand welcher Berechnungsmethode er diese errechnet. Weitere Erläuterungen zu dieser Berechnungsmethode sind nicht vorgesehen, vielmehr ist der Darlehensnehmer stattdessen darauf hinzuweisen, dass er gem. § 493 Abs. 5 BGB einen Anspruch darauf hat, dass ihm der Darlehensgeber bei beabsichtigter vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens die hierfür erforderlichen Informationen, insbesondere auch zu Anfall und Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung erteilt. Sind diese Informationen im Darlehensvertrag enthalten, ist den gesetzlichen Erfordernissen Genüge getan.
PRAXISTIPP
Wie bei vielen anderen Angaben, die ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag enthalten muss, lädt auch der Begriff der „Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung“ in § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB Verbraucheranwälte dazu ein, von der Bank im Darlehensvertrag Hinweise zu fordern, die von der Bank teilweise noch nicht einmal theoretisch, jedenfalls nicht bei praxisnaher Betrachtung sinnvoll erteilt werden können. Der Gesetzgeber hat dieses Problem jedoch offenkundig gesehen und verpflichtet die Bank lediglich dazu, darauf hinzuweisen, dass bei vorzeitiger Rückführung eines Darlehens während laufender Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann und wie die Bank diese gegebenenfalls berechnen wird. Darüber hinaus ist der Darlehensnehmer darauf hinzuweisen, dass er bei beabsichtigter Rückführung des Darlehens von der Bank konkrete Informationen zur Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung fordern kann.
Diese durch den Gesetzgeber vorgesehene Vorgehensweise ist auch sinnvoll. Die Bank kann dem Darlehensnehmer sinnvollerweise bei Vertragsschluss nicht mehr mitteilen, als dass bei vorzeitiger Rückführung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und anhand welcher Methode sie diese berechnet. Konkrete Angaben zur Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung sind dagegen mangels Kenntnis des in der Zukunft liegenden Zinsniveaus bei vorzeitiger Rückführung des Darlehens nicht möglich. Diese Angaben benötigt der Darlehensnehmer auch gar nicht bei Abschluss des Vertrages, sondern dann, wenn er das Darlehen tatsächlich vorzeitig zurückführen will, so dass es ausreicht, wenn er zu diesem Zeitpunkt die konkreten Angaben erhält. Eben für diesen Fall sieht das Gesetz in § 493 Abs. 5 BGB ein entsprechendes Auskunftsrecht über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung auch nur für den Zeitpunkt der beabsichtigten Rückführung vor.
Verweist die Bank daher im Darlehensvertrag darauf, dass sie bei vorzeitiger Rückführung eines Darlehens bei noch laufender Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, welche sie anhand einer der durch den Bundesgerichtshof vorgegebenen Berechnungsmethoden (Aktiv-Passiv Methode oder Aktiv-Aktiv-Methode) berechnet und dem Darlehensnehmer auf entsprechende Anforderung hin konkrete Auskunft erteilen wird, ist dies ausreichend.
Beitragsnummer: 2830