Bewertung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke

Andreas Freese, Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIAZert), S-Servicepartner Niedersachsen GmbH

I. Grundlegende Vorbemerkungen

 Die Bewertung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke ist ein umfangreiches und spezielles Fachgebiet innerhalb der Immobilienbewertung. So wird Landwirtschaft im Sinne des Grundstücksverkehrsgesetzes (vgl. § 1 Abs. 2 GrdstVG) wie folgt definiert: „Landwirtschaft…ist die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, besonders der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft, der Erwerbsgartenbau, der Erwerbsobstbau und der Weinbau sowie die Fischerei in Binnengewässern.“ 

Laut Statistischem Bundesamt (vgl. www.destatis.de) gibt es in Deutschland aktuell (2022) rund 259.000 landwirtschaftliche Betriebe. Diese bewirtschaften rd. 16,6 Mio. ha landwirtschaftlich genutzte Fläche, was rd. 47 % der Staatsfläche Deutschlands entspricht. Seit dem Jahr 2010 ist die Anzahl der Betriebe von rd. 299.000 um ca. 13,5 % zurückgegangen. Die bewirtschaftete Fläche ist im gleichen Zeitraum im Wesentlichen unverändert geblieben. Demzufolge ist eine Tendenz zu größeren Betriebseinheiten erkennbar. Der durchschnittliche landwirtschaftliche Betrieb besitzt damit rd. 64 ha. Von den rd. 16,6 Mio. ha entfallen bundesweit grob überschlägig rd. 70 % auf Ackerland sowie rd. 25 % auf Grünland (Weiden und Wiesen), vgl. www.destatis.de.

Im Bereich der Tierzucht zeigt sich, dass weiterhin eine Spezialisierung der Betriebe in puncto Tierhaltungsform erfolgt; klassische Mischbetriebe nehmen in ihrer Zahl ab. Ferner ist festzustellen, dass die Zahl der pro Betrieb gehaltenen Tiere weiter zunimmt. Dies hat in den meisten Fällen auch Auswirkungen auf die Werthaltigkeit bestehender Gebäude bzw. Stallungen. Insbesondere ältere Tierhaltungsställe, die in puncto Größe und Ausstattung nicht mehr zeitgemäßen Ansprüchen genügen, weisen eine eingeschränkte Marktgängigkeit auf.

Es werden in Deutschland v. a. unbebaute landwirtschaftliche Nutzflächen veräußert. Pro Jahr finden auf diesem Teilmarkt ca. 35.000 bis 50.000 Transaktionen statt, was rd. 80 % aller Verkäufe auf dem landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt entspricht. Gehandelt wurden bundesweit in den Jahren 2007–2020 jährlich ca. 81.000 bis 120.000 ha, in 2021 allerdings lediglich 66.000 ha, vgl. www.destatis.de.

II. Verfahrenswahl [...]
Beitragsnummer: 22206