Dipl.-Ing. Andreas Ostermann FRICS, Immobiliengutachter CIS HypZert F/M, Leitung Immobilienbewertung in der NORD/LB
Die bisherige Immobilienwertermittlungsverordnung von 2010 und die verschiedenen Richtlinien (Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie, Wertermittlungsrichtlinien 2006) sollen durch eine vollständig überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung abgelöst werden. Mit dieser Verordnung werden die grundsätzlichen Regelungen erweitert. Sie enthält zudem ergänzende unverbindliche Anwendungshinweise.
Seminartipps
Ziel ist es zum einen, deutlich stärker sicherzustellen, dass sowohl die Ermittlung der Verkehrswerte als auch die Ermittlung der dafür erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt. Zum anderen soll das materielle Wertermittlungsrecht vollständig neu geordnet werden, indem die derzeitigen sechs Regelungswerke übersichtlicher und anwenderfreundlicher in zwei Regelungswerke überführt werden. Die inhaltlichen Änderungen sind dabei allerdings überschaubar.
Nach der nunmehr im März 2021 abgeschlossenen zweiten Beteiligungsphase findet zur Endfassung des Verordnungsentwurfs letztmalig eine Abstimmung innerhalb der Bundesregierung statt. Im Anschluss wird die ImmoWertV 2021 vom Bundeskabinett beschlossen; danach schließt sich das Bundesratsverfahren an, da die Verordnung zustimmungsbedürftig ist. Das Verordnungsgebungsverfahren soll Mitte des Jahres abgeschlossen sein, sodass dann mit einem Inkrafttreten der ImmoWertV 2021 am 01.01.2022 zu rechnen ist.
Nach der ersten „Jedermann-Beteiligung“, die bereits 2020 stattfand, hatte sich gezeigt, dass das zuständige BMI (Bundesministerium des Inneren, für Bau und Heimat) verschiedene Anregungen aus den zahlreichen Stellungnahmen der Länder, der kommunalen Spitzenverbände, der Fachverbände und der Fachöffentlichkeit erhalten hat.
Inhouse-Seminartipp
In die aktuell mit Stand 01.02.2021 vorliegenden Entwürfe der ImmoWertV 2021 und der erläuternden Anwendungshinweise (ImmoWertA) wurden u. a. folgende Vorschläge eingebracht:
- Verzicht auf eine Aussage zur vorrangigen Nutzung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten der Gutachterausschüsse. Neben oder anstelle der Daten der Gutachterausschüsse können auch alternative Datenquellen für Liegenschaftszinssätze, Vergleichs- oder Sachwertfaktoren verwendet werden. Letztlich stehen die Eignung und Qualität der Daten im Vordergrund.
- Hinweis, dass das „Punktrastermodell“ zur Ermittlung der verlängerten Restnutzungsdauer vorrangig für Wohngebäude zugrunde zu legen ist und bei anderen Objektarten angewendet werden kann.
- Öffnungsklauseln, die auch die Anwendung nicht in der Verordnung normierter Wertermittlungsverfahren (z. B. DCF-Verfahren) und Verfahren zur Bewertung von Erbbaurechten (z. B. Münchener Verfahren) ermöglichen.
- Aufnahme von Übergangsvorschriften in den Schlussparagrafen, wonach bis Ende 2023 von den in den entsprechenden Anlagen der Verordnung festgelegten Gesamtnutzungsdauern und dem Modell zur Ermittlung der verlängerten Restnutzungsdauer bei Modernisierungen noch abgewichen werden kann.
Fazit
In welchem Umfang das BMI in den kommenden Wochen noch weitere Anpassungen am zweiten Referentenentwurf der ImmoWertV 2021 vornehmen wird, bevor dieser von der Bundesregierung endgültig beschlossen wird, bleibt abzuwarten.
Den zeitintensiven Prozess der von der Fachwelt dringend erwarteten Neuermittlung bzw. Aktualisierung der Normalherstellungskosten (NHK 2010) will das BMI erst nach Abschluss des Verordnungsgebungsverfahrens mit externer wissenschaftlicher Begleitung einleiten.
Praxistipps
- Bei der Anwendung von den für die Wertermittlung erforderlichen Daten (z. B. Sachwertfaktoren oder Liegenschaftszinssätze) sollte man wissen, woher sie stammen und auf welcher Datengrundlage bzw. mit welchen Annahmen sie ermittelt wurden. Denn nur dann können diese Daten sachgerecht verwendet werden.
- Der Grundsatz der Modellkonformität wird in der ImmoWertV 2021 legal definiert und ist auch bei den Daten zu beachten, die nicht von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte, sondern aus anderen geeigneten Quellen stammen.
Beitragsnummer: 18131