Sebastian Blitz, Compliance-Mitarbeiter (Anti-Financial Crime), Evangelische Bank
In der täglichen Praxis der Geldwäscheprävention liegt ein hohes Maß an Verantwortung. Denn für Geldwäscher sind Immobilien infolge der hohen Transaktionsvolumina mitunter sehr interessant. Hinzu wird der Erwerb im Grundbuch festgehalten und es werden hohe legale Renditen erzielt. Weiter gibt es eine mangelnde Sensibilität einzelner Akteure im Umgang mit geldwäscherelevanten Sachverhalten und dazu kommt eine schwache Aufsicht außerhalb des Finanzsektors. Nicht zuletzt wird dies verstärkt durch die Verschleierung des tatsächlichen Eigentümers einer Immobilie und auch der Transaktion infolge komplexer Firmengeflechte.
Beim Blick auf die Risikofaktoren fallen zwei Aspekte auf: Einmal die Verschleierung des wahren Eigentümers durch komplexe Rechtsgestaltungen wie zum Beispiel: mehrstöckige Gestaltungen, Einbeziehung ausländischer Gesellschaften (gerne außerhalb der EU) und Einbeziehungen von Stiftungen. Dabei ist in der Ermittlung der Tatschen kriminalistischer vorzugehen, da es in vielen Fällen zum Beispiel bereits bei der Weigerung zur Mitwirkung zur Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten zu einer Abgabe der Verdachtsmeldung führt. Hierbei spielt auch bei der Verschachtelung die Golden Visa Programme einzelner EU-Länder mit rein.
Ein weiterer besonderer Risikofaktor sind die sogenannten Share Deals. Hier wird nicht die Immobilie veräußert, sondern Anteile an einer Gesellschaft die Immobilieneigentümer ist. Es erfolgt keine Änderung des Grundbuchs und es dürfen auch nicht mehr als 90 % der Gesellschaftsanteile übertragen werden.
Geldwäscherisiken im operativen Geschäft – erkennen und reduzieren
Kreditvergabe – Antragsverfahren
Bei der Kreditvergabe bei Immobilienfinanzierungen haben sich folgende Hinweise beispielhaft herauskristallisiert:
- wirtschaftliche Verhältnisse des Antragsteller stehen im Widerspruch zum geplanten Vorhaben
- Sicherheiten durch Dritte, die keinen Zusammenhang mit dem Antragsteller stehen
- Eingereichte Unterlagen z. B. BWA widersprechen sich (Inkonsistenzen)
- ungewöhnlich hohe Tilgungsraten, die angesichts der wirtschaftlichen Situation nicht plausibel sind
Empfehlenswerte Maßnahmen zur Risikobegrenzung sind, dass bei jedem Antrag kritisch die Unterlagen gesichtet und geprüft werden (gilt insbesondere auch für die Marktfolge). Die Angaben des Kunden sollten mit Unterlagen nachgewiesen werden können.
Hervorzuheben ist, dass stets Transparenz und Klarheit herrschen muss, wer die beteiligten Personen sind. Bei durchaus vorzukommenden Abweichungen ist kritisch zu prüfen.
Kreditgeschäft – Kreditweiterbearbeitung
Für diese Phase des Kreditgeschäfts gilt hier insbesondere, dass die monetären Geldflüsse durch Dritte, bei ungeklärter Verbindung zwischen den Beteiligten zu beachten sind. Hinzu kommt die Über-und Unterfakturierung bei den Materialrechnungen als bei auch bei Sanierungsarbeiten, wie die Unternehmen im Gesellschafterkreis aufgestellt sind.
Die Risikobegrenzung ist hier zu leisten durch durch effiziente Mittelverwendungskontrollen und saubere Überwachung der Zahlungsströme wie auch Klarheit und Transparenz bei den Beteiligten.
Kreditgeschäft – Abwicklung/Rückzahlung (Kreditrückführung)
Hier sind als Anhaltspunkte zum einen zu nennen, dass das Darlehen bewusst nicht zurückgezahlt wird, so dass die Bank eine Verwertung der Sicherheiten durchführt. Zum anderen ist das Augenmerk auch auf die Tilgungsraten zu legen, wenn diese von wechselnden Auftraggebern – auch nach Mahnung – entrichtet werden. Dies gilt auch, sofern die fälligen Zahlungen aus Drittstaaten bzw. Risikoländern kommen und es sich als völlig untypisch herauskristallisiert.
Eine Risikobegrenzung wird erzielt, durch die saubere Prüfung der Beziehungen der Beteiligten als auch Abklärung der Mittelherkunft. Hinzu ist die Sicherheitenverwertung auf Plausibilität des Vorhabens gegenzuprüfen.
Bauträgergeschäft und Share Deals
In diesem Bereich sind als Anhaltspunkte unter anderem zu nennen, dass Personen einbezogen werden, deren Grund sich nicht erschließt. Dazu sind die angefallenen Provisionszahlungen zu erwähnen. Für das gesellschafterliche Konstrukt gibt es keine nachvollziehbare Erklärung. Und nicht zu vergessen sind die Verschachtelungen durch die Subbeteiligungen als auch SPV-Strukturen.
Hier gilt wie auch generell eine saubere Prüfung der Finanzierungsanträge. Hinzu kommt die nachvollziehbare Darstellung des wirtschaftlich Berechtigten. Nicht zu vergessen ist die umfassende Transparenz der Zahlungsströme.
PRAXISTIPPS
- saubere KYC-Prüfung und Due Diligence
- umfassende Klarheit bei den einzureichen Unterlagen
- Transparenz bei den Beteiligten Personen
- Schlüssige Dokumentation und Festhaltung des wirtschaftlichen Berechtigten
Beitragsnummer: 22054