ESG-Risiken in Kreditprozess und Immobilienbewertung

Dr. Karsten Schröter, Sachverständigenbüro Dr. Schröter, Hannover

Aufsichtsrechtlicher Zusammenhang

Die Taxonomie-Verordnung^[1] wirkt als Rahmenwerk für die Wirtschaftsaktivitäten der Unternehmen mindestens zweifach auf die Kreditinstitute – einerseits als Rahmen für das Kreditgeschäft und andererseits auf die Wahl und Bewertung der Sicherheiten. Der EZB-Leitfaden^[2] zu Klima- und Umweltrisiken untersetzt dies mit einer ganzheitlichen Betrachtung der Finanzierung und der Sicherheit für die Finanzierung. Die „delegierten Rechtsakte“ untersetzen die Ziele der Taxonomie-Verordnung. Eine Reihe weiterer Dokumente auf europäischer und nationaler Ebene ergänzen diese aufsichtsrechtlichen Vorgaben. Hinzu kommen die technisch auf den Klima- und Umweltschutz gerichteten Regelungen. 

Die Umweltziele der Taxonomie-Verordnung sind:

• Klimaschutz,
• Anpassung an den Klimawandel,
• Nachhaltige Nutzung von Wasserressourcen,
• Wandel zu einer Kreislaufwirtschaft,
• Vermeidung von Verschmutzung, 
• Schutz von Ökosystemen und Biodiversität.

Mit dem ersten veröffentlichten „delegierten Rechtsakt“^[3] werden die Ziele Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel untersetzt. Dabei sind auch Anforderungen an Gebäude beschrieben. Die Risiken werden als physische und transitorische Risiken beschrieben. Die 7. MaRisk-Novelle^[4], die demnächst veröffentlicht wird, nimmt diese Anforderungen auf und verweist in nahezu allen Textpassagen, die sich auf Kreditrisiken beziehen, auf die Beachtung der ESG-Risiken, die als Bestandteil der Adressen-, Markt- und Objektrisiken immanent zu beachten sind. 

Die Risiken aus ESG werden wie folgt benannt: 

• Energieeinsatz, Energieeffizienz, Treibhausgasemission,
• Natur- und Elementarrisiken,
• Altlasten, Gebäudeschadstoffe,
• Wasserverbrauch, 
• Demographie. 

Darüber hinaus wirken die in den nationalen Gesetzen fixierten baurechtlichen Vorgaben, insbesondere aus dem GEG (Gebäudeenergiegesetz). 

Die Normen für die Sicherheitenbewertung sind im nationalen Rahmen durch die ImmoWertV^[5] 2021 und die BelWertV 2022^[6] gegeben^[7]. Beide Vorschriften gehen jedoch im Detail nicht auf die Einbindung der ESG-Risiken ein. Die ImmoWertV verweist in § 2 Abs. 3 Nr. 10 d) auf die Beachtung der energetischen Eigenschaften, die BelWertV stellt insgesamt auf nachhaltige Ansätze der Bewertungsparameter ab.  

Die Sicherheitenbewertung als Bestandteil des Kreditprozesses steht bisher vor einem Dilemma: Einerseits sind die aufsichtlichen und baurechtlichen Vorgaben in der Bewertung zu beachten, andererseits war bis Ende des Jahres 2022 am Markt eine tiefgreifende Reaktion auf diese Anforderungen nicht nachzuweisen. Zudem fehlten die Instrumente, diese Eigenschaften zu monetarisieren. Die zusammengefasste Krisenlage schlägt nun auch auf den Markt, wenn auch in unterschiedlichem Maße, durch, so dass im Rahmen des Bewertungsprozesses die Anforderungen Beachtung finden. 

Daraus lässt sich mindestens folgendes schrittweises Vorgehen bei der Immobilienbewertung ableiten: 

• Im Gutachten alle ESG-Risiken beschreiben.
• Die Auswirkungen der Risiken im Beleihungswert abbilden.
• Nach Marktbeobachtung im Marktwert die Risiken abbilden. 

Kreditprozess und Immobilienbewertung

Die Umsetzung der aufsichtsrechtlichen Regelungen erfordert das komplexe Vorgehen innerhalb des Kreditinstitutes. Die Annahme, die ESG-Sachverhalte wären allein bei der Immobilienbewertung angesiedelt, läuft ins Leere, da bei der Wahl der Sicherheiten der Markt eine aktive Rolle spielt und in Bezug auf die Abbildung der Kreditrisiken die Marktfolge aktiv eingebunden ist. Andererseits gerät dieser Prozess nur zum Erfolg, wenn von Anfang an die Bewertungseinheit einbezogen wird. 

Die Aufgabe der Immobilienbewertung ist es, Instrumentarien und Methoden anzuwenden, die die auf den Wert wirkenden Risiken materialisieren, in Zuschläge oder Abschläge oder einen Score-Wert verwandeln und so die Nachhaltigkeit des Beleihungswertes und die Aktualität des Marktwertes sichern. 

Am Markt werden derzeit eine Reihe von Bewertungsinstrumenten vorgestellt, die insbesondere auf die Einschätzung der Nachhaltigkeit des gesamten Kreditprozesses abstellen. 

Für die Immobilienbewertung, insbesondere die Sicherheitenbewertung, können ohne Anspruch auf Vollständigkeit folgende Beispiele genannt werden: 

• das Scoringtool nWert der GLS Gemeinschaftsbank eG, 
• die Ermittlung der CO₂-Kosten-Umlage anhand des Bewertungstools der HypZert GmbH^[8],
• die Hinweise zu Kosten zur Ertüchtigung von Gebäuden (HypZert)^[9],
• die hilfsweise Ermittlung der Energieeffizienzklasse bei fehlendem Energieausweis, Tool der HypZert GmbH,
• die VÖB-Immobilienanalyse mit dem Nachhaltigkeitstachometer der VÖB-Service GmbH,
• institutsinterne Regelungen zur Berücksichtigung einzelner ESG-Risiken in den Bewertungsparametern.  

Die Untersetzung einzelner Beispiele erfolgt in dem Seminar „ESG-konforme Sicherheitenbewertung im Kreditvergabeprozess umsetzen“ des FCH. 

PRAXISTIPPS

• Die Umsetzung der Anforderungen an nachhaltiges Finanzieren erfordert zunächst ein komplexes Umsetzungsprojekt auf Bankebene, in das die Sicherheitenbewertung für Immobilien einbezogen wird. 
• Bezogen auf die Sicherheitenbewertung (Beleihungswert) von Immobilien erhält die Nachhaltigkeitsdiskussion eine neue Dimension. Die aufsichtsrechtlichen und baurechtlichen Anforderungen sind zu formulieren und in der SfO zu fixieren. Die Sicherheitenbewertung muss die Einflussgrößen auf die im Sicherheitenwert abzubildenden Bewertungsparameter aus Risikosicht bestimmen. Dazu sind auch neue Bewertungsinstrumente zu konzipieren. Langfristige Datenreihen und Score-Werte können unterstützend wirken. Bewertung wird teurer, da der Aufwand steigt. Digitalisierung kann gegensteuern.
• Die Marktanalyse zeigt, in welchem Maß der Markt auf die Nachhaltigkeitsanforderungen reagiert. In gleichem Maß muss der Marktwert diese Marktreaktion abbilden.