Recht und Praxis in Geschäftsbeziehungen zu Maklern

Dr. Jörg Lauer, Rechtsanwalt, langjährige Geschäftsverantwortung im Immobilien-Finanzierungsgeschäft im Landesbankenbereich, Lehrbeauftragter an der Akademie der Hochschule Biberach, Hemsbach

I. Aktuelles Marktumfeld

Der langanhaltende Immobilien-Boom in Deutschland seit 2010/2011 hat seit Mitte 2022 eine Zäsur erlebt, auf die sich die Marktteilnehmer immer noch einzustellen haben. Bei Bestandsimmobilien haben sich insbesondere das erhöhte Zinsniveau, angepasste Finanzierungsstrukturen, Unsicherheiten bei den Kosten für energetische Sanierungen und über die allgemeinen wirtschaftlichen Aussichten ausgewirkt, bei neuen Projekten die eingeschränkte Kalkulierbarkeit infolge von Materialmängeln und steigenden Materialkosten, der Fachkräftemangel, die immer höheren Anforderungen an den Klimaschutz und ebenfalls die gestiegenen Finanzierungskosten sowie geänderte Finanzierungsstrukturen.

Infolge der nach Auslaufen der Niedrigzinsphase eingetretenen Veränderungen an den Kapital- und Geldmärkten, sind auch die investorenseitigen Anforderungen an die Renditen in den Immobilienmärkten deutlich gestiegen.

Eine der Folgen sind fallende Immobilienpreise^[1], gerade im Wohnungssegment, aber auch bei Nutzungsarten im gewerblichen Bereich. Der Preisrückgang am deutschen Immobilienmarkt, der in der zweiten Jahreshälfte 2022 einsetzte, lag im dritten Quartal 2023 bei 7,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal und im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 reduzierte sich der Index um weitere 1,7 %. Dieser Prozentsatz wurde auch bei Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorquartal registriert bei einem Rückgang von insgesamt 6,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Büro- bzw. im Einzelhandelssegment gingen die Preise im Jahresvergleich sogar um 10,3 bzw. 10,6 % zurück.

In solchen Zeiten des Umbruchs versuchen Veräußerer, möglichst an dem „alten“ Preisniveau festzuhalten, während Kaufinteressenten in Verhandlungen den aktuellen Status zu Grunde legen. Das kann dazu führen, dass seitens des Veräußerers – gleichgültig, ob mit oder ohne Einschaltung eines Maklers – eine Verhandlungsbereitschaft nicht gegeben ist. Führt eine erste Besichtigungsrunde nicht oder nicht annähernd zu dem gewünschten Ergebnis, wird eine zweite und dritte Besichtigungsrunde initiiert, in der Hoffnung, dann den Angebotspreis oder gar einen höheren Kaufpreis schriftlich unterbreitet zu bekommen. Dann wird aber auch einem Makler kaum ein Spielraum für einen Interessenausgleich zwischen den beiden Parteien eingeräumt werden. Die Folge: Der Transaktionszeitraum verlängert sich oder der Veräußerer nimmt seine Immobilie zunächst vom Markt, um seine Bemühungen zu einem späteren Zeitpunkt wieder neu zu starten.[2]

Damit entwickelt sich auch die Zahl der Transaktionen[3] und damit auch das Neugeschäftsvolumen im Bereich der Immobilienfinanzierung rückläufig. Interessant ist die Konstellation, in welcher der Angebotspreis durch Makler ermittelt wurden, welche Kreditinstitutsgruppen angehören, dieser vom Erwerber akzeptiert wird und dann Kreditanfragen bei den gleichen Gruppen oder sogar beim gleichen Institut gestellt werden. Im Zweifel wird die Finanzierungsstruktur „angepasst“. [...]
Beitragsnummer: 22393