Dr. Jörg Lauer, Rechtsanwalt, langjährige Geschäftsverantwortung im Immobilien-Finanzierungsgeschäft im Landesbankenbereich, Lehrbeauftragter an der Akademie der Hochschule Biberach, Hemsbach
I. Einleitung
Oft werden vermietete Eigentumswohnungen zum Kauf angeboten. Ist der Erwerber Kapitalanleger, erhält er die Miete nach dem Übergang von Besitz und Lasten ohne weitere Regelungen. Er muss entscheiden, ob er auf dieser Grundlage angesichts seiner Gesamtinvestition und des eingesetzten Eigenkapitals eine angemessene Rendite und Eigenkapitalrentabilität erwirtschaften kann. Ungleich komplizierter ist die Rechtslage und die daran anknüpfende wirtschaftliche Betrachtung, wenn der Erwerber eine vermietete Wohnung erwirbt, in die er selbst einziehen möchte. Noch komplizierter ist die Situation, wenn sie erst nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und nun veräußert werden soll. Vor dem Kauf und der Finanzierung besteht weitreichender wirtschaftlicher Beratungsbedarf, der den mieterschützenden Vorschriften geschuldet ist. Diese rechtlichen Zwänge führen zu gravierenden wirtschaftlichen Auswirkungen.
II. Der Mieterschutz und seine wirtschaftlichen Folgen
1. Erste Schutzstufe: Kauf bricht nicht Miete
a) Mieterschutz
Dieser schon zum rechtlichen Allgemeingut gehörende und in § 566 Abs. 1 BGB verankerte Grundsatz hält bereits für die Praxis einige Hürden bereit. Er bewirkt, dass der Erwerber anstelle des früheren Eigentümers und Vermieters in alle Rechte und Pflichten eintritt, die während der Eigentümerstellung des Vermieters gegenüber dem Mieter begründet worden sind. An Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem bisherigen Vermieter über die Miete ist der Erwerber nach § 566 c Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich gebunden. Daher ist es für den notariellen Kaufvertrag essentiell, dass dem Erwerber
- alle Verträge und Nachträge vorliegen,
- sämtliche Dokumente über Nebenabreden offengelegt wurden,
- die Korrespondenz mit dem Mieter verfügbar ist,
- Informationen und Dokumente über Höhe und Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung zugänglich gemacht wurden,
- der Nachweis geführt wird, dass der bisherige Eigentümer den Informationspflichten gegenüber dem Mieter vor der Veräußerung nachgekommen ist,
- Regelungen getroffen werden, die den Übergang der Mieter-Sicherheit auf den neuen Eigentümer sicherstellen (also keine „isolierte“ Abrechnung durch den Alt-Eigentümer),
- die letzten drei Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen bei Veräußerung von Wohnungseigentum übergeben wurden, einschließlich der Teilungserklärung und Grundrisspläne mit m²-Angaben,
- Informationen über die Nebenkosten und deren Abrechnungen einschließlich dem Zahlungsverhalten des Mieters erteilt und dokumentiert wurden.
Die Mietunterlagen sollten wegen der Rechtsnachfolge auf Vermieterseite dem Kaufvertrag als Anlage beigefügt und mit der Versicherung des Veräußerers verbunden werden, dass diese vollständig sind und darüber hinausgehende Abreden nicht bestehen.
Wegen des Übergangs der Rechte und Pflichten aus dem existierenden Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer besteht für diesen grundsätzlich keine Möglichkeit, den Abschluss eines neuen Mietvertrages zu verlangen. Wegen eines geplanten Verkaufs kann auch der bisherige Vermieter dem Mieter nicht kündigen. Eine Ausnahme besteht nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur dann, wenn dem Eigentümer durch das fortbestehende Mietverhältnis ein großer wirtschaftlicher Schaden entsteht – was eindeutig vom Vermieter nachgewiesen werden muss. Generell lässt das deutsche Mietrecht eine Kündigung durch den Vermieter nur unter den engen Voraussetzungen eines nachgewiesenen, gesetzlich geregelten berechtigenden Grundes zu.
b) Der Erwerber und sein Eigenbedarf
Um eine erworbene Wohnung für den Eigenbedarf zu nutzen, muss der Erwerber also eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs erklären. Sie bedarf nach § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form. Ferner soll sie nach § 568 Abs. 2 BGB auf die Möglichkeit des Widerspruchs, seine Form und seine Frist (§§ 574 bis 574 b BGB) hinweisen.
Der neue Vermieter kann nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. [...]
Beitragsnummer: 22889