Einsatz von Projektlisten bei Bauträgerfinanzierungen

Analyse und Plausibilitätsprüfungen laufender Bauprojekte

Michael Ziegler, Abteilungsleiter Projektfinanzierungen, Sparkasse Pforzheim Calw

Finanziert ein Bauträger seine Projekte ausschließlich über ein Kreditinstitut, so sollten die Zahlen aus dem Jahresabschluss lediglich einen ergänzenden Charakter für das Kreditinstitut haben. Bei einer professionellen Begleitung des oder der Bauvorhaben liegen dem Kreditinstitut i. d. R. detailliertere Informationen vor, als ein Jahresabschluss enthält. In diesem Fall dient der Blick in die Bilanz lediglich dazu, eventuelle Buchungen zur Ergebniskorrektur zu erkennen und diese für zukünftige Projekte entsprechend zu würdigen.

Finanziert der Bauträger seine Projekte über mehrere Kreditinstitute, so werden in der Praxis zwei verschiedene Vorgehensweisen beobachtet:

1. Finanzierungsentscheidung erfolgt auf Basis der Detailprüfung des zu finanzierenden Projektes
2. Finanzierungsentscheidung erfolgt auf Basis der Detailprüfung des zu finanzierenden Projektes sowie der Analyse der laufenden Projekte auf latente Risiken im Rahmen der Bilanzanalyse

Finanzierungentscheidung ausschließlich aufgrund Detailprüfung Projekt

Die Vorgehensweise nach Ziffer 1 deckt einen wichtigen Bereich, die Chancen und Risiken des eigenen Projektes transparent zu machen, ab. Allerdings kann auch ein sehr gutes Projekt in erhebliche Schieflage geraten. Dies geschieht, wenn der Bauträger während der Projektabwicklung gezwungen ist wegen der Schieflage eines anderen Projektes Insolvenz anzumelden oder in finanzielle Engpässe kommt. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die anderen Projekte:

• Künftige Vermarktung in der Insolvenz
• Erwerber halten fällige Zahlungen zurück
• Handwerker bestehen auf Vorkasse oder Bürgschaften nach § 650 f BGB
• Handwerker bestehen auf Ausgleich fälliger Abschlagszahlungen
• Handwerker verweigern Ausführung weiterer Arbeiten
• Verzögerungen im Bauablauf und damit Verfehlung der zugesagten Baufertigstellungstermine gegenüber den Erwerbern
• …

SeminarTipps

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Doch nicht nur die Insolvenz auch Liquiditätsengpässe des Bauträgers erhöhen das Risiko für das finanzierte Vorhaben. So nimmt die Gefahr zu, dass versucht wird, Rechnungen „schlechter“ Bauvorhaben zu Lasten „guter“ Bauvorhaben zu bezahlen, da die Kreditlinie des „schlechten“ Bauvorhabens beim finanzierenden Kreditinstitut ausgeschöpft ist. Daraus zeigt sich die Wichtigkeit, neben dem zu finanzierenden Vorhaben auch die weiteren Projekte einer Plausibilitätsprüfung zu unterziehen, um vorhandene Verlustbaustellen zu identifizieren und die Risiken transparent darzustellen. Aus diesem Grund sollte die Vorgehensweise nach Ziffer 2 der Regelfall einer professionellen Bauträgeranalyse sein.

Finanzierungsentscheidung auf Basis Detailprüfung Projekt sowie Analyse laufender Projekte

Um eine Plausibilitätsprüfung der Zahlen des Jahresabschlusses durchführen zu können, sind strukturierte Angaben zu den Projekten notwendig. Professionell aufgestellte Bauträger, die mit mehreren Banken zusammenarbeiten, führen meist derartige Projektlisten. Allerdings oftmals mit sehr unterschiedlichem Informationsgehalt. Aus diesem Grund sollte das bauträgerfinanzierende Kreditinstitut klare interne Vorgaben entwickeln, welchen Informationsstandards die vorzulegende Projektliste genügen muss. Sinnvoll ist, die Projektliste in regelmäßigen Abständen von drei bis sechs Monaten vom Bauträger vorlegen zu lassen – wichtig ist die Projektliste zum Bilanzstichtag. Doch auch den Verlauf der Projekte anhand der Projektliste zu verfolgen gibt zusätzliche Erkenntnisgewinne zu den anderweitig finanzierten Bauvorhaben.

InhouseTipp

Bauträgerfinanzierungen.

Inhalt der Projektliste

• Bezeichnung des Bauvorhabens
• Gesamtinvestitionskosten (GIK) inklusive genehmigter Nachträge
• Kalkulierte Gesamterlöse
• Verkaufsfähige Gesamtfläche
• Bautenstand in Prozent der GIK
• Genehmigte Kreditlinie
• Bisher bezahlte Kosten
• Anzahl der verkauften Einheiten
• Fläche der verkauften Einheiten
• Volumen der verkauften Einheiten
• Höhe der von Erwerbern erhaltenen Anzahlungen
• Höhe der noch offenen Anzahlungen
• Beginn des Bauprojekts
• Voraussichtlicher Fertigstellungstermin des Bauvorhabens
• Bemerkungen

Prüfbereiche der Projektliste

• Vergleichende Analyse möglich
• Analyse Projektkosten über Quadratmeter-Kosten
• Baufertigstellungsgrad: Erwerberzahlungen
  • Bauqualität
  • Rechnungsstellungsverhalten Bauträger
  • Zahlungsverhalten Erwerber
• Markt- und projektstandsadäquate Vermarktung
• Prüfung Wertansätze bei der Bewertung der halbfertigen Arbeiten in den Vorräten
• Planmäßiger Baufortschritt
• Bauzeitplanung
• Bauablauf

PRAXISTIPPS:

• Erst die Projektprüfung des Finanzierungsobjektes zusammen mit der Analyse von Bilanz und Projektliste ergeben einen professionellen Überblick über die Risikostruktur des Bauträgers.
• Einheitlicher Informationsgehalt der Projektlisten innerhalb des Finanzierungsinstituts erleichtern die Gewinnung und Verbesserung der Analyseergebnisse.
• Wie bei Bilanzen ergibt die Analyse von mindestens drei regelmäßig eingereichten Projektlisten das beste Resultat.