Bettina Hermes, Sachbearbeitung, Kreditrevision der Sparkasse Essen
Im Mittelpunkt effizienter Kreditprüfungen steht neben der Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer u. a. die Bewertung der Kreditsicherheiten. Durch die immer höheren Erwartungen der Aufsichtsbehörden an die Interne Revision in Bezug auf eine aktive Rolle bei der Beurteilung und Prüfung der Angemessenheit der Risikomanagementverfahren und der Effektivität des internen Kontrollsystems sind wir auch bei der Prüfung von Immobilienkrediten gefordert.
Spezielle Prüfungserfordernisse liegen bei Prüfungen im Immobilienkreditgeschäft v. a. dann vor, wenn es sich um ein Institut mit einem sehr hohen Realkreditanteil handelt. In diesem Zusammenhang ist die risikoorientierte Prüfungsauswahl von erheblicher Bedeutung. Hat man diese Auswahl getroffen, gilt es, sich einen Schwerpunkt der Prüfung zu suchen.
Prüfung der Bewertung von Immobilien
Damit der Wert eines Grundpfandrechtes auch das verspricht, was einen Realkredit ausmacht, ist es gerade bei der Erstbewertung eines Objektes wichtig, die korrekte Bewertungsmethode zur Feststellung eines Markt- und Beleihungswertes festzulegen. Da der Beleihungswert den Wert für den Zeitraum der kompletten Darlehensvergabe darstellen soll, muss er neben den aktuellen auch die künftigen Marktentwicklungen berücksichtigen.
SEMINARTIPPS
Immobilienbewertung im Fokus von Aufsicht & Prüfung, 30.03.2020, Frankfurt/M.
Frühwarnverfahren Immobilienkredite, 31.03.2020, Frankfurt/M.
Aufsichtsrecht Immobilien Kompakt, 04.05.2020, Frankfurt/M.
Immobilienwerte: Überwachung • Überprüfung • Neubewertung, 21.10.2020, Frankfurt/Offenbach.
Der Beleihungswert hat sich an den nachhaltigen Eigenschaften des Objektes zu orientieren. Eine hohe Qualität an die Wertermittlungsmethodik bietet die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Innerhalb der Wertermittlung von Beleihungsobjekten aus dem Bereich eigennutzungsfähiger Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen hat sich neben den „Zwei-Säulen“ Sach- und Ertragswertverfahren das Vergleichswertverfahren etabliert, birgt allerdings auch Risiken.
Die häufigsten Probleme, die im Rahmen der Prüfung von Gutachten auftreten, sind oftmals die Begründung der Ansätze (Zustandekommen eines Wertes) und die Nachvollziehbarkeit der Aussagen für einen Dritten (Dokumentation zur Erreichung einer Transparenz der getätigten Aussagen).
INHOUSETIPP
Analyse von „Immobiliensammlern“.
Schließlich sollte daher ein weiterer Schwerpunkt bei der Prüfung der Wertermittlung die immer wichtiger werdende Dokumentation der Berechnung und das Zustandekommen des Wertes – außerhalb der Berechnungsmethodik – sein. Die Anforderungen an die Inhalte und die Darstellung der Wertermittlung sind zwar um einiges detaillierter in der BelWertV dargelegt als in anderen Verordnungen/Grundsätzen, bieten jedoch immer noch ausreichend Spielraum für Diskussionen.
Besonderheiten bei Objekt- und Projektfinanzierungen
Die Prüfung der Bewertung von Immobilien kann sich auch noch auf diverse andere Objekte ausdehnen, bei denen es wiederum um andere Schwerpunkte geht. Objekt- oder Projektfinanzierungen z. B. sind dadurch gekennzeichnet, dass das Objekt/Projekt maßgeblich für die Kapitaldienstfähigkeit ist, z. B. Finanzierung von Einkaufszentren, Büro- und Verwaltungsgebäuden.
Hier können Risiken entstehen z. B. aus
- Fehlentscheidungen auf Grund unzureichender Qualifikation von Mitarbeitern
- einer falschen Einschätzung der Projekte/Objekte/Konzepte
- unklaren Zuständigkeiten (u. a. funktionale Trennung) und Verantwortlichkeiten
- Verlusten/Risiken wegen fehlender/fehlerhafter Kontrollen (z. B. Bautenstandsberichte)
- Fehlentscheidungen/Risiken auf Grund fehlerhafter Analysen/Reports
Bei diesen zuvor genannten Spezialimmobilien sollten in die Objektbewertung generell bestimmte Parameter mit einfließen wie
- Aktuelle Mieten einschließlich temporärer oder auch struktureller Leerstände
- Erwartungen über Leerstandsabbau oder Abverkaufszeiträume
- Aktuelle bzw. pauschale Bewirtschaftungskosten
- Aus dem Liegenschaftszins abgeleiteter Kapitalisierungszins
- Restnutzungsdauer
Daher lohnen sich auf jeden Fall Prüfungshandlungen auf diesem Gebiet und bieten Ansatzpunkte für mögliche Optimierungsansätze.
Fazit
Eine unzweifelhaft dokumentierte und mit einem nachhaltig ausgestatteten Beleihungswert in einem korrekten Verfahren erstellte Wertermittlung bietet die erforderliche Substanz, die ein Grundpfandrecht als Sicherheit für den Realkredit verdient und Ihnen als Institut im Rahmen des Risikomanagements eine adäquate belastbare Größe bietet.
PRAXISTIPPS
- Achten Sie auf eine ausreichende nachvollziehbare Dokumentation innerhalb Ihrer Wertermittlungen; einschließlich einer Darstellung der aktuellen Situation am Immobilienmarkt.
- Optimieren Sie durch Ihre Prüfung die Datenqualität im Bereich der Erstellung von Wertermittlungen und unterstützen Sie dadurch den Marktfolgebereich.
- Anforderungen aus den aufsichtrechtlichen Vorgaben zum Themengebiet der Beleihung von Immobilien sind sowohl in Funktions- und Systemprüfungen als auch in Einzelfallprüfungen aufzunehmen.
Beitragsnummer: 3912