Abtretung von Briefgrundschulden: Des Einen Freud, des Anderen Leid …

Unterlagenverzicht bei außergrundbuchlich abgetretenen Eigentümer-Briefgrundschulden

Susanne Thien, Abteilungsleiterin Vertrags-Neugeschäftsmanagement, Sparkasse Holstein

Totgesagte leben länger: Es gibt sie noch – Brief-Grundschulden

Auch wenn die Tendenz eindeutig in Richtung Buchgrundschuld geht, ist die Briefgrundschuld – und insbesondere die Eigentümer-Briefgrundschuld – gerade im Geschäft mit Firmenkunden immer noch ein beliebtes Sicherungsinstrument. Sofern es nicht gerade um langfristig geplante Investitionen geht, entsteht im Firmenkundengeschäft oftmals sehr kurzfristig Finanzierungsbedarf. Wie praktisch, wenn der Kunde dann gleich mit einer bereits eingetragenen, vollstreckbaren Grundschuld an erster Rangstelle aufwarten kann!

Daher ist es nicht unüblich, dass die Eigentümer rein präventiv gleich mehrere Rechte zu ihren eigenen Gunsten bestellen, die dann im Bedarfsfall zeitnah an die Finanzinstitute abgetreten werden können. (Notarielle) Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefes und schon ist das Recht wirksam an den neuen Gläubiger übertragen! Bearbeitungszeiten bei Grundbuchämtern haben bei diesem Vorgehen keinerlei Bedeutung. Doch Schnelligkeit und Flexibilität sind nicht der einzige Grund für die Bestellung von Eigentümer-Briefgrundschulden. Auch die Tatsache, dass Dritte bei Einsicht des Grundbuches nicht auf Anhieb erkennen können, wem die eingetragenen Rechte aktuell tatsächlich zustehen, empfinden manche Kunden als durchaus angenehm.

BUCHTIPP

Verzicht auf Eintragung der Abtretung

Daher verwundert es auch nicht, dass mit der Abtretung der Eigentümer-Briefgrundschuld in nahezu allen Fällen auch die Bitte einhergeht, von einer Veröffentlichung im Grundbuch abzusehen. Da die Abtretung wirksam erfolgt ist (Abtretung + Briefübergabe) und – seien wir ehrlich – genau dies der tatsächliche Nutzen der Briefgrundschuld ist (höhere Kosten bei Bestellung, dafür niedrigere Kosten bei Abtretung), ist es nur folgerichtig, dieser Bitte nachzukommen. Unbedingt empfehlenswert ist jedoch, sich in diesen Fällen eine entsprechende Grundbuchbenachrichtigungsvollmacht erteilen und vom Grundbuchamt die Beachtung derselben bestätigen zu lassen.

Besondere Vorsicht ist geboten bei älteren Eigentümer-Briefgrundschulden. Hier besteht auch immer die Gefahr von Löschungsansprüchen gleich- und nachrangiger Gläubiger, wenn das Recht zwischenzeitlich an einen Dritten abgetreten war und dann an den Eigentümer zurück abgetreten wurde. Durch entsprechende Verzichtserklärungen ist dies heilbar, bei Nichtbeachtung droht jedoch der Verlust der Sicherheit. Gerade wenn es sich bei den gleich- und nachrangigen Rechten ebenfalls um Eigentümer-Briefrechte handelt, sollte dieser Verzicht immer im Grundbuch eingetragen werden!

Verzicht auf notariell oder öffentlich beglaubigte Abtretungserklärung

Wunderbar, Sie haben sich also entschieden, die Abtretung nicht im Grundbuch zu veröffentlichen! Dann könnten Sie doch auch auf die notarielle oder öffentliche Beglaubigung der Abtretungserklärung verzichten, oder? Die kostet schließlich auch!

Tatsächlich ist für die Wirksamkeit der Abtretung keine Beglaubigung erforderlich – eine privatschriftliche Abtretung (plus Übergabe des Grundschuldbriefes) reicht aus, um die Grundschuld auf Sie als neuen Gläubiger zu übertragen. Das große „ABER“ folgt jedoch umgehend: sollten Sie jemals aus dem Recht vorgehen wollen, benötigen Sie die Abtretungserklärung in grundbuchmäßiger Form – und dies bedeutet eben zwingend: in beglaubigter Form! Rein theoretisch wäre dies heilbar durch eine nachträgliche Einholung der Abtretungserklärung in der geforderten Form. Erfahrungsgemäß ist jedoch der Moment, in welchem Sie gegen den Eigentümer vorgehen möchten, nicht mehr der Zeitpunkt, in dem dieser gewillt ist, Sie dabei zu unterstützen! Von einem Verzicht auf die Beglaubigung der Abtretungserklärung ist daher dringend abzuraten.

SEMINARTIPP

Verzicht auf Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde

Üblicherweise lassen sich die Eigentümer bei Bestellung dieser Rechte keine vollstreckbare Ausfertigung der Bestellungsurkunde erteilen. Warum auch, schließlich vollstreckt niemand gegen sich selbst und bei Abtretung müsste der Titel vor Verwendung ohnehin kostenpflichtig umgeschrieben werden. Die Notargebühren für die vollstreckbare Ausfertigung kann man sich an dieser Stelle also getrost sparen. Daher wird folgerichtig dann auch oftmals lediglich eine beglaubigte Abschrift der Bestellungsurkunde eingereicht – verbunden mit der Bitte, aus Kostengründen auf die Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung b.a.w. zu verzichten. Der Wunsch auf Kostenersparnis ist durchaus nachvollziehbar und schließlich enthält – wie die beglaubigte Abschrift nachvollziehbar ausweist – die Urkunde das übliche Sätzchen „Der jeweilige Gläubiger ist berechtigt, sich jederzeit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilen zu lassen“. Wer sich jetzt als Finanzinstitut sicher wähnt, sei jedoch gewarnt: Dieses Sätzchen kann der Grundschuldbesteller nämlich bis zur tatsächlichen Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung jederzeit widerrufen!

Ist die Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung damit unvermeidbar? Nicht zwingend! Wenn Sie ganz sicher gehen wollen, ja, dann lassen Sie sich die vollstreckbare Ausfertigung erteilen. Alternativ lassen Sie sich wenigstens eine einfache Ausfertigung erteilen (auch diese ersetzt – anders als die Abschrift – im Rechtsverkehr die Originalurkunde). In diesem Fall sollten Sie sich jedoch zusätzlich von dem beurkundenden Notar die Bestätigung zukommen lassen, dass bisher keine vollstreckbare Ausfertigung erteilt wurde und ohne Ihre Zustimmung auch keine erteilt werden wird. Nur eine beglaubigte Abschrift alleine ist nicht ausreichend.

Fazit

Wie so oft gilt: Die Kostenersparnis für den Kunden führt meist zu einem erhöhten Risiko oder Aufwand beim finanzierenden Institut. Mit den vorgenannten Erläuterungen und Tipps sind diese im Falle der Eigentümer-Briefgrundschuld jedoch beherrschbar.

PRAXISTIPPS

• Bei Verzicht auf Eintragung der Abtretung im Grundbuch: Benachrichtigungsvollmacht einholen und vom Grundbuchamt Beachtung bestätigen lassen.
• Kein Verzicht auf notarielle/öffentliche Beglaubigung der Abtretungserklärung.
• (Beglaubigte) Abschrift der Bestellungsurkunde reicht nicht: Entweder

1. vollstreckbare Ausfertigung oder
2. einfache Ausfertigung + Bestätigung des Notars (bisher keine vollstreckbare Ausfertigung erteilt, ohne Zustimmung des Finanzinstitutes auch zukünftig keine Erteilung).