Immobilien in der Corona-Krise

Donnerstag, 23. April 2020

Aktuelle BaFin-Veröffentlichungen - Aufsichtsrechtliche Corona-Erleichterungen - Auswirkungen auf die Ermittlung von Markt-/Beleihungswerte

Corona und die Wertermittlung

Dr. Karsten Schröter, SV-Büro Dr. Schröter

 

I. Einleitung

Unsichere Märkte gab es schon immer. Nicht umsonst haben wir die Wirkungsweise des „Schweinezyklus“ im Hinterkopf. Aber jetzt, nach rund zehn Jahren ausschließlich steigender oder zumindest konstanter Immobilienwerte erreicht uns eine Situation, mit der wir nicht gerechnet haben. Wird die schöne Illusion vom endlich an das internationale Niveau angeglichenen Immobilienmarkt gestört?

Zwar hat die Bankenaufsicht schon seit Längerem gewarnt, dass bestimmte Immobilienmärkte um 20 bis 30 % überbewertet seien. Nun sprechen Wirtschaftsweise von einem Konjunktureinbruch von um die fünf Prozent. Aktuell werden werthaltige Immobilien nicht betrieben oder die Mieter stunden die Mietzahlung. Wie bildet man diese Situation in der kreditwirtschaftlichen Bewertung ab?

Wie reagiert die kreditwirtschaftliche Wertermittlung darauf? Die eingeübte Haltung verlangt, dass erst einmal der Markt beobachtet wird, denn schließlich bildet die wertermittelnde Person den Markt ab; sie gestaltet ihn nicht. Und da die Differenz zwischen Marktwert und Beleihungswert ungewöhnlich hoch ausfällt, gilt der Beleihungswert als sicher. Die Volatilität des Marktes ist systembedingt.  Aber ist die kreditwirtschaftliche Wertermittlung nicht auch ein Instrument der Risikofrüherkennung? Es ist möglich, dass auf die Kreditinstitute eine Welle anlassbezogener Wertüberprüfungen zu kommt.

 

II. Aufsichtsrechtliche Corona-Erleichterungen

Aktuell hat die BaFin Informationen zu neuen Entwicklungen und wichtige Informationen herausgegeben[1]. Im Zusammenhang mit der Ermittlung praktisch aller in der Kreditwirtschaft verwendeter Markt- und Beleihungswerte nach PfandBG, BelWertV, CRR, § 22 SolvV und MaRisk hat die BaFin vorübergehende Besichtigungsverzichte bei gleichzeitiger Anwendung von Abschlägen auf den Beleihungswert ermöglicht[2].

Das bedeutet, gerade jetzt, wo Reise- und Kontaktbeschränkungen bestehen, ist die Übersicht über die Wertigkeit der Sicherheit von hoher Bedeutung. Wenn Hotels leer stehen, Mieten nicht gezahlt werden, ergibt sich die Notwendigkeit schneller Wertaktualisierung des Sicherheitenwertes, auch auf die Gefahr der Unschärfe. Die bei fehlender Besichtigung vorzunehmenden Abschläge auf den Beleihungswert (und Marktwert) reichen von zehn Prozent im Kleindarlehn bis 20 % bei allen anderen Objekten. Erstaunlich ist, dass in Zuge der Einschränkungen die Video-Besichtigung durch den Kreditnehmer unter Anleitung der wertermittelnden Person akzeptiert wird. Allerdings sehen einige Kreditinstitute die praktische Umsetzbarkeit kritisch bzw. schließen ein solches Vorgehen aus.

 

III. Wertüberprüfungen und Neubewertung

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie treffen einen Großteil der Immobilien als auf zwei Jahre gestundete Mietschulden und als Betriebsstillstand. Wie die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind, wird sich zeigen. Die aufsichtlichen Erleichterungen zur Besichtigung treffen auch auf Wertüberprüfungen zu.

Wesentlicher erscheint, dass gemäß den Verlautbarungen der BaFin ein besonderes Augenmerk auf nachhaltige Auswirkungen auf gewerbliche Objekte zu legen ist. Wie sollen Objekte mit Mietschulden oder Betriebseinstellung bewertet werden. Ist dies ein Anlass für eine Wertüberprüfung? Sind dies Erkenntnisse, die auf eine Marktveränderung hinweisen? Dann wären dies Anlässe für eine anlassbezogene Wertüberprüfung. Im Zuge der turnusmäßigen Wertüberprüfung nach Art. 208 Abs. 3 CRR wären die nachhaltigen Auswirkungen zu überprüfen. Und zumindest § 26 Abs. 1 Satz 3 gibt mit dem Hinweis auf die 90-Tage-Frist beim Leistungsrückstand den Anlass für die anlassbezogene Wertüberprüfung.


 


IV. EZB-Leitfaden für notleidende Kredite (NPL-Richtlinie)

Im Zuge einer engmaschigen Überwachung der Adressrisiken bei Immobilien wird sich herausstellen, inwieweit Kreditnehmer und Immobilien stabil auf die Corona-Pandemie reagieren und inwieweit der Anteil der notleidenden Kredite zunimmt. Zumindest erscheint es sinnvoll, für den Fall gerüstet zu sein, wenn der Anteil von Wertüberprüfungen nach Kapitel 7 des EZB-Leitfadens zum Tragen kommt.

Der EZB-Leitfaden spricht in diesem Zusammenhang von „Wertaktualisierungen“. Zunächst wird auf Art. 208 Abs. 3 CRR verwiesen. Diese Regelungen werden beim Übergang vom Going- in den Gone-Prozess verschärft. Wenn der Kredit als notleidend eingestuft wird, sind die ihm zugrunde liegenden Sicherheiten, also auch Immobilien, in ihrem Wert zu aktualisieren. Dies ist eine anlassbezogene Wertüberprüfung.

Danach erfolgt unabhängig von der Objektart eine jährliche Wertaktualisierung. Diese ist von einem Sachverständigen[3] durchzuführen. Die Bewertung entspricht einem Gutachten und wird als individuelle Bewertung bezeichnet. Die Verwendung von Marktschwankungskonzepten oder anderer statistischer Methoden wird nicht erwähnt.

Ausnahmen von dieser individuellen jährlichen Wertaktualisierung sind nur bei Krediten unter TEUR 300 zugelassen. Hier kann eine sogenannte indexierte Bewertung durchgeführt werden. Darüber hinaus muss der Markt nach wie vor beobachtet werden, denn bei starken negativen Marktveränderungen muss sich die Überwachungsfrequenz erhöhen. Dafür sind Schwellenwerte festzulegen. Für die deutsche Kreditwirtschaft haben sich die Schwellenwerte von zehn Prozent für gewerbliche Immobilien bzw. 20 % für wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien etabliert.

PRAXISTIPPS: 

  • Die so bearbeiteten Wertüberprüfungen oder Neubewertungen mit einem Besichtigungs-Abschlag sollten im Bewertungssystem gekennzeichnet werden. Die so erstellten Bewertungen oder Wertüberprüfungen werden in vielen Kreditinstituten als „vorläufig“ gekennzeichnet. Nach nachgeholter Besichtigung wird der Abschlag aufgehoben und die endgültigen Werte bestätigt. Dies wird im Bewertungssystem dokumentiert; so kann die historisierte Wertentwicklung verfolgt werden.
  • Was ist praktisch zu tun, wenn das Hotel leer steht, wenn das Einkaufszentrum nahezu oder ganz geschlossen ist? Zur Absicherung des Beleihungswertes könnte aus Vorsichtsgründen beispielsweise mit einem vorübergehenden Leerstandsszenario oder einem erhöhten Kapitalisierungszinssatz gerechnet werden. Wie lange dieses währt oder wie hoch der Kapitalisierungszinssatz steigt, liegt in der Einschätzung des Kreditinstitutes.
  • Die Vorbereitung auf die Anwendung der Bestimmungen Kap. 7 Immobilienbewertung des EZB-Leitfadens für notleidende Kredite sollte spätestens jetzt aktiviert werden. Das bedeutet u. a. Vorbereitung auf die höhere Frequenz der Wertüberprüfungen, unabhängige 2. Verteidigungslinie bei der Qualitätssicherung der internen und externen Gutachter und Gutachten, Backtesting der Ergebnisse der Bewertung außerhalb des 4-Augen-Prinzips usw.

 

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[1] BaFin-Website. FAQ, Aktuelles zum Corona-Virus, Stand 30.03.2020.

[2] Vgl. BaFin-Website. FAQ, Aktuelles zum Corona-Virus, Stand 30.03.2020.

[3] Die bewertende Person nach Art. 229 und Art. 208 CRR („Sachverständiger“) ist von der Kreditentscheidung unabhängig und verfügt über die für die Bewertung der jeweiligen Objektart notwendigen Sachkenntnisse und Erfahrungen. 


Beitragsnummer: 6795

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