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Immobilienrisiken durch Frühwarnindikatoren im Blick behalten

Freitag, 13. Dezember 2019

Thomas Tränkner, Leiter Liquiditätsrisikocontrolling, Deutsche Kreditbank AG (DKB)

Kurz vor dem Amtswechsel in der Europäischen Zentralbank hinterließ der scheidende EZB-Chef Mario Draghi im Sommer 2019 eine weitere Zinssenkung, um den Einstieg für seine Nachfolgerin zu vereinfachen. Trotz teilweiser kompensierender Erleichterung durch das sogenannte Tiering stehen die Kreditinstitute weiterhin vor spannenden Herausforderungen, mit dieser Situation umzugehen.

Die seit mehreren Jahren anhaltende Niedrigzins-/Negativzinsphase stellte auch diesmal wieder den Rahmen der letzten Umfrage zur Ertragslage bei den Kreditinstituten seitens der Deutschen Bundesbank dar. Im veröffentlichen Ergebnis spiegelt sich in den Planzahlen viel Hoffnung der Banken auf steigende Zinsen wider. Doch neben dem Zins als Assetklasse bieten auch die anderen Assetklassen ihre eigenen Herausforderungen, wie z. B. Aktien mit impulsiven Einflüssen seitens Trump, Putin oder Erdogan, oder Credit Spreads, die durch die Asset Purchase-Programme der EZB beeinflusst werden.

SEMINARTIPPS

Immobilienbewertung im Fokus von Aufsicht & Prüfung, 30.03.2020, Frankfurt/M.

Frühwarnverfahren Immobilienkredite, 31.03.2020, Frankfurt/M.

Neue EBA-Guideline zur Kreditvergabe/-überwachung, 16.03.2020, Frankfurt/M.

Aufsichtsrecht Immobilien Kompakt, 04.05.2020, Frankfurt/M.

Immobilienwerte: Überwachung • Überprüfung • Neubewertung, 21.10.2020, Frankfurt/Offenbach.

Im Fazit ist es kein Wunder, dass viele, insbesondere regionale Kreditinstitute, auf die Assetklasse Immobilien setzten und sich die Aktivseiten einiger Bankbilanzen mittlerweile in starker Abhängigkeit vom Immobilienmarkt befinden. Doch auch der Immobilienmarkt unterliegt verschiedenen Einflüssen, so z. B. aus der Politik, wo Instrumente wie Milieuschutz und Mietpreisbremse zu Unsicherheiten bei den Investoren führen.

Vor dem Hintergrund der in der Presse zu beobachtenden Häufung von Meldungen zu weiterhin steigenden Immobilienpreisen, Mieten und möglichen Immobilienpreisblasen in den deutschen Großstädten, gilt es, die vielen verschiedenen spezifischen Risiken, die sich auf den Immobilienpreis und damit in Form von möglichen Abschreibungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) auswirken können, im Zuge der Risikotragfähigkeitsermittlung in den Banken zu quantifizieren und zu überwachen. Denn neben den potentiellen GuV-Verlusten führen gerade niedrigere Sicherheitenwerte zu höheren Blankoanteilen und damit insbesondere in den Kreditrisikomodellen zum Ausweis eines höheren Credit-Value-at-Risk. Allerdings stellen die besonderen Eigenschaften von Immobilien auch ganz spezielle Anforderungen an das Risikomanagement. Es ist notwendig, die Immobilienrisiken ganzheitlich von Risikoinventur über Analysen, Risikoermittlung, Reporting, Stresstests und Frühwarnung in den Prozessen des Risikocontrollings zu verankern.








Zur Unterstützung der in der Praxis zu beobachtenden, oft sehr einfachen Methoden, zur Risikoquantifizierung – die Bandbreite reicht vom pauschalen Risikoansatz (z. B. 10–20 % des Verkehrswertes) über Stellvertreter- und Value-at-Risk-Modelle bis zu komplexen Monte Carlo-Simulationen – können Frühwarnprozesse dienen. Während ein Prozess für die Frühwarnfunktion von Risiken in einem Kreditinstitut standardisiert aufgesetzt werden kann, sind für die Immobilienrisiken einige Besonderheiten zu beachten. Der Standardprozess umfasst dabei die Schritte des Sammelns und Beobachtens von Frühwarnindikatoren, des Erkennens und Interpretierens der Signale beim Anschlagen der Indikatoren sowie das Einleiten von Maßnahmen. Flankiert wird der Prozess von einer regelmäßigen Überprüfung der Angemessenheit der Indikatoren und Kalibrierung der Warnschwellen.

Gerade für die Auswahl an Frühwarnindikatoren bietet es sich an, über die Beeinflussungsfaktoren des Immobilienpreises zu gehen. Eine Hilfestellung gibt die Deutsche Bundesbank mit ihrem Ansatz für die Preisermittlung, wobei der Immobilienpreis in Abhängigkeit von Wohnungsbestand, Hypothekarzinsen, Wachstumserwartungen, realem Einkommen, Bevölkerungsdichte, Anteil der 30–55-jährigen und Arbeitslosigkeit ermittelt wird.

Aus den Preisfaktoren und Ansatzpunkten gilt es nun, ein Set an Frühwarnindikatoren zu selektieren, dass einer Bank helfen kann, Preisübertreibungen am Immobilienmarkt frühzeitig zu erkennen, um noch koordiniert und rational darauf reagieren zu können. Kriterien für eine Auswahl an Indikatoren können u. a. sein, dass der Aufwand der Besorgung möglichst gering ist, ebenso wie die damit zusammenhängenden Kosten. Die Aktualität sollte hingegen hoch sein und die Indikatoren sollten genügend räumliche Differenzierung zulassen, um auch für kleinere Teilmärkte Aussagen treffen zu können.

Es empfiehlt sich, ein Set an Indikatoren zu betrachten. Je mehr Indikatoren auf eine Preisübertreibung hindeuten, desto verlässlicher wird die Diagnose, wobei es sich auch anbietet, relativ verlässliche Indikatoren im Gesamtsystem stärker zu gewichten.

Im Fazit unterstützen Frühwarnprozesse mit ihren Indikatoren ein betriebswirtschaftlich sinnvolles Risikomanagement von Immobilienrisiken und flankieren dabei die Risikoquantifizierungsmodelle.

PRAXISTIPPS

  • Beachten Sie im Rahmen der regelmäßigen oder anlassbezogenen Risikoinventur die Immobilienrisiken.
  • Im Falle der Wesentlichkeit sind alle Aspekte der MaRisk zu beachten: Strategie, Risikomessung, Stresstests, Risikokonzentrationen, Berichtswesen, Meldewesen sowie Frühwarnprozesse.
  • Etablieren Sie parallel zur Risikoquantifizierung, Prozesse zur Frühwarnung mit verschiedenen Indikatoren.
  • Verankern Sie die Immobilienrisiken, die damit verbundnen Stresstests sowie das Frühwarnsystem im Berichtswesen.


Beitragsnummer: 3721

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